別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 いわき -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -63 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 8,230,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市勿来町窪田西殿町５０番４ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 東5m市道 水道、ガス 勿来 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや狭隘な道路が多くみられ る既成住宅地域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 勿来駅北西方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 やや狭隘な道路が多くみられる既存住宅地域であるが、地域要因に特段の変動はなく今後も現状を維持するもの と予測する。価格水準は概ね横ばいで推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、勿来・植田地区を中心としたいわき市内の住宅地域の範囲であり、主たる需要者層は地縁を有する市内 居住の平均的所得の一次取得者層が中心である。やや街路条件に劣る点もあるが、学校や商業施設へのアクセスの良さ に加え周辺における同程度の利便性を有する住宅地との比較における割安感から一定の需要が認められる。取引の中心 価格帯として土地は標準地程度で７００～９００万円程度、新築戸建住宅で２，２００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートもみられるが自己居住用戸建住宅が標準的な既成住宅地域である。建築費高騰の状況に加え、標準地の画地規 模や高低差、間口がやや狭小であることから合理的な賃貸用不動産の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。 比準価格は複数の類似性を有する事例を収集のうえ適用し、適切に試算することができたため説得力が高い。よって、 市場性を反映した比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [110.0] [103.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、市内の新設住宅 着工戸数も２四半期ぶりに増加し回復過程に あるものの物価高騰による懸念を拭い去れな い状況にある。 やや狭隘な道路がみられる既成住宅地域であ るが、近隣地域の居住の快適性・利便性等に 影響を与えるような要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％