別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -60 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市内郷高坂町１丁目７０番４ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 内郷 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   220 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発時期が古く、丘陵地のた め、道路との間に高低差が見 られる住宅団地 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 内郷駅北方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も成熟した住宅団地として概ね現状を維持すると予測する。開発時期が古く、周辺の新規分譲地に比較する と街路条件がやや劣るが、安定した需要があり、地価水準は当面、横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は内郷地区を中心とする、いわき市中部の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一次取得者層である。 郊外の丘陵地に位置する住宅団地であるが、開発時期が古く、新興の分譲住宅地域に比較すると街路幅員が狭い。また 、画地規模が大きいことから、転売を契機として細分化が見られる。需要の中心となる価格帯は、土地が３００㎡程度 で１，２００万円～１，３００万円程度、新築戸建では総額３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり、アパート等も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価 格は試算の過程でマイナスとなるため、求めることが出来なかった。同一需給圏では類似物件の取引価格水準が不動産 購入の際の有力な判断基準となることから、代表標準地からの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引事例から 求められた比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市内の住宅地の地価は、利便性や居住 環境に優れた一部の地域で強含みの動きが見 られるものの、全体的に高止まり傾向で推移 している。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％