別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -59 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市泉町滝尻字南坪７３番６ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に農 地も見られる住宅地 域 北東4m市道 水道、下水 泉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道いわき上三坂小野線南東 側背後の住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 泉駅南東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 県道いわき上三坂小野線の路線商業地域の発展に伴い、背後住宅地の利便性は向上している。区画整理事業地内 の土地と比べた割安感からも今後地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市南部にあってＪＲ泉駅周辺の住宅地域一円で、特に県道いわき上三坂小野線南東側背後の住宅 地域と代替関係が強い。市内に在住する一次取得者の個人が中心で一部市外からの転入も見られる。泉駅周辺区画整理 事業地以外の地域での土地取引はまだ低調であるが、商業施設等の立地による波及効果が期待される。土地は２６０㎡ 程度で１０００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格では、特性が類似する既存住宅地域に存し地価水準が近い事例を採用し、適正に補修正を行っており信頼性が 高い価格といえる。収益還元法に於いては、建築資材の物価高騰をはじめとする建築コストの上昇により試算価格は見 いだせなかった。本件では、実際の取引事例から試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [120.2] [102.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口は５．８％減少で、県の平均 的な減少率を上回っている。土地取引件数は 前年より減少、新設住宅着工戸数のうち持家 も減少している。 既成住宅地域にあって、まだ空き地、農地等 も見られるが徐々に宅地化へ進展の動きが見 られる。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％