別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -56 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市郷ケ丘３丁目６番１０ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 いわき 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 成熟した大規模な住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅団地で、土地利用は今後も現状を維持して推移すると予測する。近年は南側のいわきニュータウン に価格水準が近づいているが、概ね上限に近づいており、今後は横ばいに推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平地区南部に立地する住宅団地群。主な需要者は市内の居住者だが、双葉郡からの移住者による取引も未 だ認められる。土地需要の絶対量は徐々に減少していると思料するが、同圏域には良好な居住環境やステイタスを有す る住宅地が多いため人気が高く、供給が少ないこともあり、価格水準は高位にある。取引市場の中心は土地が総額一千 万円台中盤～後半、新築一戸建は建物の品等、メーカーの別により総額二千万円台から四千万円台までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件対象標準地は規模が小さく、合理的な賃貸用不動産の想定が困難なため、収益還元法は適用を断念した。取引事例 比較法では規範性の高い更地の事例を複数得られており、精度の高い比準価格を得られた。また、近隣地域は戸建住宅 が中心となる地域で、居住の快適性や利便性を重視した価格形成がなされるため、類似の取引事例から求められた比準 価格は指標として妥当と考えられる。よって代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [106.0] 100 [102.3] [106.0] 100 65,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まっているが 、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は 増減を繰り返しつつ、中期的にはほぼ横ばい で推移している。 成熟した地域で地域要因に特段の変動は見ら れないが、人気のエリアで土地需要は安定的 。近年はいわきニュータウンとの価格差も縮 小傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％