別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 いわき -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -54 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市中央台飯野１丁目２３番１２ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 いわき 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 飯野一丁目地区建築協定 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 いわき駅南方 6.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 市内の郊外住宅地の中では品等の高い大規模住宅団地であり、底堅い需要が期待できるが、分譲初期に購入した 所有者が処分する時期にきており、地価は当面弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき駅を最寄駅とするいわき市中部の住宅地域。需用者の中心は、同一需給圏の居住者が中心だが、市 内の住宅地としては域外からの転入も多い地域である。丘陵地を造成したニュータウンで地域内に学校、ＳＣ、医療施 設等も整備されており、利便性の高さから安定した需要が見込める地域である。取引の中心となる価格帯は土地は１５ ００万円～２０００万円、戸建住宅の場合４０００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築協定により賃貸目的の建物の建築はできない地域であるから、収益物件は遊休不動産が賃貸に供される場合などに 限定される。よって賃貸を前提とする収益価格は試算しなかった。土地取引はほとんどが自用目的であり、価格は周辺 における取引価格を参考に決定される傾向が強い。よって、本件においては信頼性の高い比準価格を中心に、代表標準 地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [106.0] 100 [ 98.9] [108.0] 100 69,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・土地取引件数は減少傾向、新築住宅着 工戸数はほぼ横ばいであるが、地価は概ね安 定した経過を辿っている。 成熟した住宅地で地域内に格別の変動要因は 無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％