別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -53 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平中神谷前河原町８番１６ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い国道 背後の住宅地域 東6m市道 水道、下水 いわき 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発時期の古い小規模な分譲 住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅東方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も郊外の成熟した住宅地域として概ね現状を維持すると予測する。平地区近郊の住宅地域として安定した需 要が見られることから、地価水準は当面、横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平地区を中心とする、いわき市中部の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一次取得者層である。国 道３９９号沿線の住宅地域の中でも中心部に近く、街路条件の良好な住宅地域であり、堅調な需要が見られ、地価は安 定している。需要の中心となる価格帯は、土地が２５０㎡で１，１００万円程度、新築の戸建住宅は総額３，０００万 円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が大部分を占める住宅地域でアパート等も散見されるものの、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準 が形成されていないため、試算の過程で純収益がマイナスとなり、収益価格は試算することができなかった。よって、 代表標準地からの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引事例から求められた比準価格を標準とし、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [106.0] 100 [111.2] [104.0] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市内の住宅地の地価は、利便性や居住 環境に優れた一部の地域で強含みの動きが見 られるものの、全体的に高止まり傾向で推移 している。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％