別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -49 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小名浜下神白字狩亦５番７ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北6m私道 水道 泉 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小名浜地区東方の郊外に位置 する住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 泉駅東方 6.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小名浜地区中心部からやや離れており利便性はやや劣る。地域要因に特段の変動はなく、当面は現況を維持と予 測する。不動産の需要はやや低水準にあり取引も少なく、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市小名浜地区の住宅地域であり、特に小名浜地区の東側地域と代替競争関係が強い。需要者の中心 は市内の個人である。小規模開発や既存の住宅地等が混在し、街路街区がやや雑然としている地域で、背後地も海岸・ 山林等であること等もあって、同一需給圏内における競争力は相対的にやや劣ると判断される。価格帯は、土地が１８ ０㎡程度で６００万円前後、新築戸建で２，０００～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等も見られるが、標準地は画地規模が小さく経済合理的な共同住宅の想定が困難であることから、収益 価格は試算できなかった。本地域の市場参加者は居住の快適性、生活利便性等を反映した比準価格をより重視して意思 決定を行うと考えられるため、適正に求められた比準価格は市場との適合性が高いと判断される。以上のことを勘案し 、代表標準地との均衡にも留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [139.3] [100.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の人口減少率は県平均より高く、新 設住宅着工戸数も全体的に減少傾向が見られ る。人気エリアとそれ以外の地域での二極化 が進行している。 街路街区の配置等がやや雑然としている地域 であり市場競争力はやや劣り、取引も少ない 地域である。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％