別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -43 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市湘南台１丁目２番１６ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 泉 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小名浜地区中心部に近い高台 に開発された住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 泉駅東方 6.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 小名浜地区に存する既に成熟した住宅団地で、建築協定等により今後も住環境を維持しつつ推移すると予測。小 名浜地区では人気がある地域で、地価水準は当面高止まりの状況が継続すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小名浜地区及び市域南部の住宅地域。主な需要者は同圏域内に地縁を有する居住者であるが、近隣地域は 居住環境が保たれた人気の高い住宅団地で、小名浜地区に限定されず、市内各地からの需要者が想定される。双葉郡か らの移転需要は減っているものの、未だ地価水準に影響を残しており、地価水準は高止まりの状況が継続している。土 地の取引の中心は２５０㎡程度で総額千三百万円～千四百万円程度である。新築一戸建は総額四千万円程度になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内では建築協定により共同住宅の建築が制限されており、合理的な賃貸用不動産の想定が困難なため収益還元 法の適用は断念した。取引事例比較法においては、同一需給圏である小名浜・泉地区から代替・競争関係にある取引事 例を複数採用し、位置、環境条件、類型等の規範性に関する検討を行っており、得られた比準価格は精度が高く、説得 力を有する。よって、試算の過程を再吟味、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [108.0] 100 [103.0] [108.0] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市発表資料によると、直近の小名浜地 区の人口はやや減少傾向が強まっている。世 帯数は微増だが、増加率は弱まっている。 小名浜地区の高台に位置し、区画整然とした 居住環境の良好な住宅団地である。既に成熟 した地域で、直近では地域要因に特段の変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％