別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -41 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市常磐上湯長谷町湯台堂１３５番２２ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に集合 住宅が見られる住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 湯本 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に開発された大規模住 宅団地のうち、やや奥に位置 する住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 湯本駅西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に存する区画整然とした分譲住宅地域で、成熟しており地域要因の変動は少ない。利便施設から比較的離 れているものの取引は散見されており、今後も本地域の需要は一定程度の水準は維持されると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常磐、内郷地区の住宅地域で、特に湯本駅を中心とした常磐地区の丘陵地に存する分譲住宅地域と代替競 争関係が強い。需要者の中心は市内の個人である。分譲住宅地域として成熟しており、競合地域と比較して常磐地区に 多い大型店舗等の利便施設からやや離れていること等から需給は比較的低水準となっている。価格帯は、土地が２５０ ㎡程度で１，０００万円弱前後、新築戸建で２，５００～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心の分譲住宅地域であり対象標準地は規模も小さく、経済合理的な共同住宅の想定が困難であるこ とから、収益価格は試算できなかった。自己使用目的が需要の中心であり、居住の快適性・利便性を反映した比準価格 が市場との適合性が高い地域である。以上のことを勘案して本鑑定評価においては、代表標準地との均衡にも留意し、 市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [109.9] [106.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の人口減少率は県平均より高く、新 設住宅着工戸数も全体的に減少傾向が見られ る。人気エリアとそれ以外の地域での二極化 が進行している。 各種商業施設や幹線道路からやや離れている が、居住環境は良好であり需要は一定水準を 維持している。地域要因に特段の変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％