別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -39 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 6,580,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市常磐下船尾町宮下１９番２７ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 県道背後に小規模一 般住宅が多い住宅地 域 西6m私道 水道 湯本 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後に造成された小規模 分譲住宅地 街 路 基準方位北　　　６ ｍ私道 交通 施設 湯本駅南東方 2.1km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東側に丘陵地を配し外延的発展は見込めない小規模分譲住宅地で、新たな宅地供給も見込めず地域要因の変動も 見られないことから、今後地価は現状維持乃至は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、常磐地区内の住宅地域一円と判定する。特に常磐線の東側、県道いわき上三坂小野線周辺地域との代替 関係が強い。需要者は、市内に居住する一次取得者で、市外からの転入の一部見られる。常磐地区内の住宅地域は、大 型商業施設の立地により特に常磐関船町１、２丁目の利便性が向上しているが、その他は概ね現状維持である。土地は １６５㎡程度で７００万円程度、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該比準価格は、地域の特性のほか、画地規模の類似性等に留意して事例を採用し、市場分析を踏まえ適正に補修正し て試算しており信頼性が高いといえる。一方、対象標準地の画地規模が、アパートの敷地として小さく経済合理性を有 する収益物件の想定は困難で収益還元法は非適用とした。以上により、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもっ て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [100.9] [104.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口は５．８％減少で、県の平均 的な減少率を上回っている。土地取引件数は 前年より減少、新設住宅着工戸数のうち持家 も減少している。 当該地域の変動は特に認められないが、大型 商業施設のオープンによって、地域北西方に 位置する区画整理事業済み住宅地域への需要 が増加している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％