別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -38 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博   TEL.

鑑定評価額 5,530,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平鯨岡字林下１番３ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 空地 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 北西5.8m市道、南西側道 水道 いわき 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和元年東日本台風による水 害を受けた既成住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 いわき駅北東方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 令和元年東日本台風による水害を受けた地域で地区の人口、世帯数ともに減少傾向が続いている。河川改修工事 が進捗しており、地価水準は当面、下落傾向で推移するものの、徐々に横ばいに向かうと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市内の市街化調整区域内の住宅地域。主たる需要者は近隣地域に地縁的選好性を有する個人等。 公法上の規制により建物等の建築が制限されている地域であるが、令和元年東日本台風等の水害により甚大な被害を受 け、需要は大きく減退したままで回復にはかなりの時間を要すると思料される。需要の中心となる価格帯は、元々取引 が少ない地域に加えて水害等の影響もあり、把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅等が殆どを占める住宅地域であり、公法上の規制によりアパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が成立してい ないため、収益還元法は適用できなかった。よって、代表標準地等からの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取 引事例を基礎にして求められた比準価格を標準とし、現時点における近隣地域の不動産市場の動向等にも十分に留意し て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -72                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 89.8] [101.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市内の住宅地の地価は、利便性や居住 環境に優れた一部の地域で強含みの動きが見 られるものの、全体的に高止まり傾向で推移 している。 令和元年東日本台風による水害の後、地区の 人口・世帯数は減少傾向が続いているが、周 辺では河川改修工事が進捗している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％