別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 いわき -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -37 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市常磐関船町堀田９番３外 ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、アパート 、店舗等が混在する 住宅地域 西13m県道、三方路 水道、ガス、下水 湯本 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いの既成住宅地域 街 路 基準方位北　１３ｍ 県道 交通 施設 湯本駅南方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの既成住宅地で車輌交通量も多く、店舗・事業所等にも適した混在住宅地域であるが目立った動きも見 られないことから地価は当面安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は内郷・常磐地区を中心とするいわき市中部の住宅地域。炭鉱住宅地跡地に造成された住宅団地が多く需要 者の地縁的な選好性が強い地域である。近隣地域は県道沿いの混在住宅地で戸建住宅を中心に店舗・事務所等も立地す るが小規模な事業所が多く目立った動きは無い。取引価格の中心となる価格帯は土地は１０００万円程度、新築の戸建 住宅で３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパ－ト等の収益物件も混在するが、戸建住宅を主体とした住宅地域である。収益物件は遊休地所有者が資産の有効活 用あるいは税対策として建設する事例が多く土地取引は自用目的が中心である。地価も周辺地域で成立した取引価格を 参考に決定される傾向が強く、賃貸物件の建設を前提に収益性を重視した地価形成は行われ難い地域である。よって比 準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 95.1] [104.0] 100 42,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・土地取引件数は減少傾向、新築住宅着 工戸数はほぼ横ばいであるが、地価は概ね安 定した経過を辿っている。 地域内に格別の動きは無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％