別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -35 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市泉町２丁目５番８ ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 東8m市道 水道、下水 泉 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 泉駅南側に位置する、区画整 理済の住宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 泉駅南方 340m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 泉駅や最寄商業施設の接近性に優れており交通利便性が高く、区画整理済であり街路街区も整然としており居住 環境が良好であることから需要は比較的高く、今後も同様の傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉地区・小名浜地区の住宅地域一帯で、特に泉駅近くの住宅地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は 市内の中間所得者層である。泉駅から徒歩圏内に存しており交通利便性が高く、区画整理済で街路街区が整然としてお り居住環境も良好であることから、需要は比較的高水準で推移している。価格帯は、土地が２５０～３６０㎡程度で１ ，５００～２，２００万円程度、新築戸建で３，０００～４，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も見られるが、節税目的等での資産活用も多く土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、建築費 の高騰等もあって収益価格はマイナスに試算された。自己使用目的が需要の中心であり、収益性よりも居住の利便性、 快適性等を反映した比準価格が重視される地域である。以上より、マイナスに試算された収益価格は参考に留め、代表 標準地との比較によって得られた規準価格との均衡に留意し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [108.0] 100 [ 88.3] [103.0] 100 60,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の人口減少率は県平均より高く、新 設住宅着工戸数も全体的に減少傾向が見られ る。人気エリアとそれ以外の地域での二極化 が進行している。 ＪＲ泉駅への接近性に優れており交通利便性 が高いことから、周辺の分譲住宅地と比較し ても需要は高水準で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％