別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -33 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平下高久字川和久５５番１外 ②地積 　(㎡) 725   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が多く、店 舗も見られる既成住 宅地域 北東6m市道 水道 いわき 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   500 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       740 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 いわき市東部の沿岸部近くの 農家集落地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 8.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 いわき市東側郊外の農家集落地域で新規開発等はほとんどなく地域要因は特段の変動は見られず、今後も現状が 継続して推移すると予測される。少子化等の影響等を勘案すると、需要は緩やかに先細ると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の市街化調整区域に存する農家住宅地域で、特にいわき市東部の沿岸側の地域と代替競争関係 が強い。需要者の中心は当該地域に地縁性がある農業従事者等である。本地域は市街化調整区域に存し建物等の建築が 制限されていることから、市場が限定的であり取引は従来から少なく、需給は低位で推移している。取引件数が少なく 、画地規模もばらつきが見られることから、中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域に存しており、周辺に共同住宅等は見られず、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算でき なかった。比準価格は主に不動産の市場性に着目して求められた価格で、市街化調整区域内において市場参加者はこの 市場性を重視して意思決定を行うものと考えられるため、適正に求められた比準価格の説得力は高い。以上のことを勘 案して、代表標準地との均衡にも留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -72                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [123.3] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の人口減少率は県平均より高く、新 設住宅着工戸数も全体的に減少傾向が見られ る。人気エリアとそれ以外の地域での二極化 が進行している。 旧来からの農家集落地域に存し、新規開発等 も見られず地域要因に特段の変動は見られな い。取引は少なく需給は低水準で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％