別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -27 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市中央台鹿島１丁目５番３ ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 いわき 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 いわきニュータウンにあって いわき公園の南西側に位置す る 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 7.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 人気の高い住宅団地ではあるが、地価水準が高く画地規模も大きい等により中古物件価格の低下が見られる。当 面地価は微減傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわきニュータウン及びその周辺の住宅地域一円と判定する。特にいわきニュータウン内の土地との代 替性が強い。市内に在住する個人が中心で、一部市外からの転入も見られる。分譲開始から３０年以上経過し団地内の 高齢化が進み商業施設等へ接近性などの利便性を懸念する市場参加者もみられる。土地は３００㎡程度で、２０００万 円程度、新築物件は４０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅からなる住宅地域で、建築協定により共同住宅の建築が制限されているため、収益還元法は非適用とした。比 準価格の試算に当たっては、代替関係が高いいわきニュータウン内の事例を中心に採用し、適正に補修正を行っており 信頼性が高い価格といえる。以上により、想定される需要者の大半が戸建て住宅の敷地であることから、実際の取引事 例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口は５．８％減少で、県の平均 的な減少率を上回っている。土地取引件数は 前年より減少、新設住宅着工戸数のうち持家 も減少している。 外観上の変動は特に見られないが、総額の観 点から市場競争力が低下傾向にあると観察さ れる。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％