別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -25 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市好間町下好間字手倉５２番３ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、併用住宅 、工場等が混在する 住宅地域 南東8.5m市道、背面道 水道 いわき 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 令和元年台風１９号により浸 水被害を受けた地域 街 路 基準方位　北　　８ ．５ｍ市道 交通 施設 いわき駅西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性から震災以降は底堅い需要を有していた地域。令和元年の台風被害を受けて需要は減退した。改良復旧工 事が進捗して周辺では宅地分譲も開始されているが、取引市場の本格的が回復までは未だ時間を要すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は好間地区及び周辺の住宅地域。利便性が高い地域で、需要者は同地域内に限られず、市内各地からの流入 が想定されるが、令和元年台風被害後は取引市場は停滞している。浸水被害地でも宅地分譲が見受けられるが、市場滞 留期間が長くなっており、河川復旧改良工事の進捗と今後のリスク評価が需要者の判断基準になると思料する。細分化 傾向で土地は総額で一千万円台前半の物件も多く認められ、新築戸建価格は建物品等により大きく異なり様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では同一需給圏より複数の取引事例を採用し、規範性に係る検討を経て客観的な比準価格を得ている。 収益還元法も適用したものの、建物建築費の上昇等により、土地に帰属する純収益が残らないため、収益価格を求める 事が出来なかった。よって本件では比準価格のみが試算されたが、試算の過程を再吟味のうえ、比準価格を価格判定の 指標として妥当と判断して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　いわき -53                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まっているが 、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は 増減を繰り返しつつ、中期的にはほぼ横ばい で推移している。 好間川は台風被害からの災害復旧工事が進ん でいる。周辺では宅地分譲やアパートの新築 が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％