別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 いわき -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -24 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市好間町下好間字一町坪２番４ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 北6m市道 水道 いわき 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 いわき駅西方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域で変動要因は少ない。好間地区の中では台風による浸水被害の影響が軽微な地域であり、地価 は当面安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は好間・内郷地区の住宅地域。需用者の中心は、同一需給圏の居住者が中心だが、域内事業所等へ勤務する 勤労者の転入も見られる地域である。平地区に隣接し生活圏が重なる地域では住宅地の価格にも差は無く、区画整理済 みの地域や一定の品等が保たれた分譲地の売り物件については市場滞留時間は比較的短い。需要の中心は土地は１５０ ０万円、戸建住宅の場合３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模アパート等混在するものの収益物件の建築を目的とした土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取 引の中心である。本件では主として敷地規模の点から収益価格の試算を行わなかったが、試算が可能であった場合でも 更地の評価においては比準価格の実証性が重視される。よって比準価格を標準として、代表標準地価格から検討した価 格との均衡を重視し上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [123.8] [100.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・土地取引件数は減少傾向、新築住宅着 工戸数はほぼ横ばいであるが、地価は概ね安 定した経過を辿っている。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％