別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -23 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市錦町上中田１７５番９ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 小規模分譲住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 勿来 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 勿来駅北方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既に住宅が建ち並び、変化に乏しく、今後も現状を維持すると予測。競合する土地区画整理事業地内の取引市場 で一時ほどの勢いが無く、住環境から競争力が劣る当地域でも価格水準はやや下落基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は植田駅・勿来駅を最寄駅とするいわき市南部の地域。主な需要者は圏域内にの居住者。近隣地域は既成住 宅地域内の小規模分譲地で、競合する勿来錦第一土地区画整理事業地内等で土地の供給が認められるが、近年は競争力 が優る区画整理事業地内でも動きが減ってきており、やや供給過剰の状況になている。取引市場の中心は土地が６０～ ７０坪程度で一千万円以下、新築一戸建は建物の品等、メーカーの別により二千万円以下から三千万円台まで様々。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパート等も多少認められるが、対象標準地の規模が小さく、合理的な賃貸用不動産を想定することが困 難である事から収益還元法は適用を断念した。取引事例比較法においては、同一需給圏より競合する物件の取引事例を 複数採用し、規範性に関する検討を経て試算しており、実証的で説得力を有する比準価格を得ている。本件では取引事 例比較法のみの適用となったが、試算の過程を再吟味の上、指標としての妥当性を認めて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まっているが 、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は 増減を繰り返しつつ、中期的にはほぼ横ばい で推移している。 成熟した住宅地で変化が少ないが、老朽化し た建物を取り壊し、建売住宅として販売する ケースも若干認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％