別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 いわき -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -22 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 8,430,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平字胡摩沢１３番２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 国道背後の既成住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 いわき 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺では夏井川・好間川改良 復旧事業が進行中の既成住宅 地域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 いわき駅北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 立地の良さに加え、周辺では令和元年東日本台風の浸水被害により、夏井川・好間川改良復旧事業が進行中であ り災害リスクの低下が予想されることから、今後地価は横ばい乃至若干の上昇程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、「いわき駅」を最寄駅とする住宅地域の範囲である。主たる需要者層は市内居住の一次取得者層が中心 である。一般住宅が中心の生活利便性の高い既成住宅地域である。令和元年東日本台風の浸水被害により周辺では河川 災害復旧工事が進行中であり、徐々に市場性が回復しつつあることから相応の需要が見込める。取引の中心価格帯とし て土地は標準地規模で１，０００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存する地域にはアパート等もみられるが自己居住用の戸建住宅が標準的であり、収益性よりも居住の快適性・ 利便性が重視される。また、画地規模が小さく十分な賃貸面積を確保できず、収益用不動産としての土地需要が認めら れないため収益還元法は不適用とした。よって、市場性を反映した多数の取引事例から試算された比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [106.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 49,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、市内の新設住宅 着工戸数も２四半期ぶりに増加し回復過程に あるものの物価高騰による懸念を拭い去れな い状況にある。 令和元年の東日本台風の浸水被害を受けた近 隣地域周辺では、対策として福島県による河 川災害復旧工事が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％