別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 いわき -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -21 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市植田町根小屋３０５番４ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 植田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理が行われた住宅 地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 植田駅南西方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一定の住環境及び利便性を備えていることから、今後さらに住宅地域として熟成度が高まっていき地価は安定的 に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、「植田駅」を最寄駅とする住宅地域の範囲である。主たる需要者層は市内居住の２０～３０代の比較的 若い世代の一次取得者層が中心である。区画整理が行われ未だ空地が見られるが、小中学校への接近性に加え周辺には 商業施設もあることから、特に接近性を重視する需要者の選好性が高く、需要は底堅い。取引の中心価格帯として土地 は標準地規模で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，０００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存する地域は自己居住用の戸建住宅が標準的であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される。また 、画地規模が小さく十分な賃貸面積を確保できず、収益用不動産としての土地需要が認められないため収益還元法は不 適用とした。よって、市場性を反映した多数の取引事例から試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [106.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、市内の新設住宅 着工戸数も２四半期ぶりに増加し回復過程に あるものの物価高騰による懸念を拭い去れな い状況にある。 熟成度が高まりつつある住宅地域であり、近 隣地域の居住の快適性・利便性等に影響を与 えるような要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％