別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -20 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市東田町金子平１３０番８外 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 南東6m市道 水道 植田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   300 ｍ、南   120 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 勾配のある高台住宅団地 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 植田駅東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ植田駅を最寄り駅とする住宅地域のなかで、交通接近条件で劣る当該地域への需要は停滞している。今後地 価は横ばいから下落へシフトしてゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市南西部にあってＪＲ植田駅周辺の住宅地域一円で、特に県道いわき上三坂小野線周辺の高台団 地が代替関係が強い。市内に在住する一次取得者の個人が中心で、一部市外からの転入も見られる。取引件数が減少傾 向にある中で、交通接近条件に劣る地域への市場競争力は低下している。土地は３００㎡程度で１０００万円程度、新 築の戸建物件は３０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算にあたっては、同一団地内を含め、代替関係にある高台団地の事例を採用できており、当該比準価格は 、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い価格といえる。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟で賃料水準が低い上、 建築コストの上昇等により試算価格を見いだせなかった。以上により、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもっ て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [113.3] [106.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口は５．８％減少で、県の平均 的な減少率を上回っている。土地取引件数は 前年より減少、新設住宅着工戸数のうち持家 も減少している。 類似性の高い周辺住宅団地においても取引は 低調で、需要を喚起するプラスの要因変動も 認められない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％