別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -18 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平赤井字笹目田１０番３外 ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 南東6m私道 水道 赤井 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道小川赤井平線背後の住宅 地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 赤井駅北西方 770m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の分譲住宅地域であるが、標準地周辺では東日本台風による建物の建て替え等も見られる。夏井川の河 川改修も進んでいるが、土地需要の低迷が依然続いており、地価は暫くは下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市の住宅地域の範囲。需要者は市内居住者が中心である。平赤井地区は震災直後は被災者需要等に より、地価が大きく上昇したが、令和前後には土地取引件数や上昇幅も落ち着きつつあった。令和元年１０月に発生し た東日本台風の災害以降は、水害を懸念する需要者が多く、河川に近い平赤井地区の住宅地では需要は低調なままであ る。取引価格・規模は区々であり、現時点において需要の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある類似性のより高い最新の取引事例を選択適用し、適正に要因比較した結果求められ、不 動産市場を反映して現実的で説得力を有する。一方で、周辺にはアパートが見られ収益還元法を適用したが、昨今の建 物建築費上昇により、土地に帰属する純収益がマイナスとなり、収益価格は試算できなかった。よって、現実の需給動 向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [106.0] 100 [154.4] [106.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は先行き不透明感がみられるものの 、緩やかに持ち直している。いわき市の土地 取引件数や人口は直近ではやや減少傾向にあ る。 令和元年の東日本台風では地域内の多くの家 屋が床上浸水の被害を受けた。浸水被害のあ った平赤井地区で売物件も見られるが、需要 者の反応は鈍い。 南東道路で日照・通風等居住の快適性に優れ 選好性は高いが、競争力の程度に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％