別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 いわき -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -17 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市常磐湯本町宝海８９番５ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 湯本 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定が締結されている住 宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 湯本駅北西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 湯本駅前再生整備計画や湯本地区をホームタウンとするプロサッカーチームの躍進により、多くの来街者による 波及効果がでてくるものと予測する。成熟した住宅地域であり、価格水準は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市内の住宅地域であり、主に常磐地区、内郷地区の住宅地域と代替性が高い。主たる需要者層は 地縁を有する市内居住者が中心である。周辺は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり良好な住環境に加え、自家 用車で容易に出かけられる距離にある関船地区に商業施設がオープンし利便性が向上したことから、需要は安定してい る。取引の中心価格帯として土地は標準地規模で１，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域において、自己居住用戸建住宅が標準的であり、また建築協定により共同住宅の建築が制限されていることか ら、収益還元法は不適用とした。比準価格は、同一需給圏内の多数の類似性を有する事例を収集のうえ適用し、適切に 試算することができたため説得力が高い。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [104.0] [106.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、市内の新設住宅 着工戸数も２四半期ぶりに増加し回復過程に あるものの物価高騰による懸念を拭い去れな い状況にある。 湯本駅前の再生整備計画やＪ２昇格によるス タジアム改修工事が進行中であり、常磐地区 全体への波及効果に期待が寄せられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％