別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -14 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平谷川瀬２丁目１０番４ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が見られる住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 いわき 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路の背後に位置し、利 便性に優れる区画整理済みの 住宅地域。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も利便性に優れた住宅地域として概ね現状を維持すると予測する。利便性の良さから堅調な需要が見られ、 当面、地価水準は若干の強含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲいわき駅を最寄駅とする平地区の住宅地域。需用者の中心はいわき市内の一次取得者等である。鹿 島街道等の幹線道路に近く、利便性が良好であることから市内でも人気の高い住宅地域となっており、新型コロナの影 響も殆ど見られず、安定した需要がある。需要の中心となる価格帯は２１０㎡程度の土地で１，５００万円程度、パワ ービルダーによる新築の建売住宅で総額３，０００万円～３，５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり、アパート等も散見されるが、対象標準地の画地規模が小さく、投資採算性に見合う収 益物件を想定することが困難であることから収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内では収益性よりも類似物件 の取引価格水準が不動産購入の際の有力な判断基準となることから、代表標準地等からの検討を踏まえ、自用目的で規 範性を有する取引事例を基礎として求められた比準価格を標準として、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,700 円／㎡ [100.7] 100 100 [106.0] 100 [110.9] [104.0] 100 71,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市内の住宅地の地価は、利便性や居住 環境に優れた一部の地域で強含みの動きが見 られるものの、全体的に高止まり傾向で推移 している。 市内でも人気が高い住宅地域で、堅調な需要 を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％