別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
いわき -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき -13 福島県 福島第3 氏名  不動産鑑定士 安田 哲郎   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  1㎡当たりの価格 73,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
57,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
いわき市平字愛谷町2丁目4番6
②地積
 (㎡)
233  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
西6m市道 水道、ガス、下水 いわき

2.4km
(2)



①範囲 東    80 m、西    10 m、南    25 m、北    70 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
平地区中心部近くに位置する
利便性が高い住宅地域。


基準方位 北  6
m市道
交通

施設
いわき駅南東方

2.2km
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
令和元年台風で浸水被害を受けてるが、平地区の中心部に近く、利便性が高い地域に位置していることから、住
宅地の需要は底堅く、当面地価水準は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            73,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は平地区にあって、いわき駅からの市街地的連坦性を有する地域内にある住宅地と把握。主な需要者は居住
を目的とする個人であるが、利便性が高い地域で人気が高く、市内各地からの需要者が想定される。令和元年の台風に
より、安全性への関心が高まるが、一方で利便性への志向も根強い。近隣地域は市内住宅地において価格高位であり、
土地60坪程度で総額1500万円前後である。新築戸建は建物の品等により差が大きく3千~4千万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
本件対象標準地はアパート等収益物件用地としては面積が小さく、駐車場の設置等を考慮すると適切な賃貸用不動産の
想定が困難であるため収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法の適用においては、更地の事例や位置的に近く
、地域環境の類似性が高い事例を重視して試算しており、得られた比準価格は客観的で説得力が高いと思料する。よっ
て試算の過程を再吟味、代表標準地との検討の後、比準価格を妥当と判定し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ いわき -7                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +8.0
[前年代表標準地等の価格]
         80,700 円/㎡
[100.7]
100
100
[108.0]
100
[105.1]
[104.0]
100
74,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           73,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内の人口は減少傾向がやや強まっているが
、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は
増減を繰り返しつつ、中期的にはほぼ横ばい
で推移している。

令和元年に水害を受けているが、平地区中心
部との接近性と希少性から潜在的な需要は底
堅い。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.0
環境        +3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 いわき -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 23KO3

-66
いわき市

更地


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
b 23KO1

-5
いわき市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地




2中専

(60,160)
c 23KO1

-2
いわき市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南9m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
d 23KO1

-21
いわき市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南6m市道、
西6m、角地




2中専

(70,200)
e 23KO3

-38
いわき市

建付


  
(           ) 
台形 北9m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
68,365  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

71,963 
100
[ 100.0]

71,963 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

74,800 
b (            
70,120  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

67,760 
100
[  95.1]

71,251 

74,100 
c (            
75,625  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

71,344 
100
[ 103.0]

69,266 

72,000 
d (            
75,570  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.2]

68,918 
100
[  97.9]

70,396 

73,200 
e (            
62,952  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

63,330 
100
[ 103.0]

61,485 

63,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      -4.0
画地     +10.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      73,800 円/㎡]  



いわき -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化した地域にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、駐車場の設置等を考慮すると、合理的な賃貸用建物の想定が困難である。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
いわき -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
いわき -13 福島県 福島第3 氏名  不動産鑑定士 遠藤 盛英   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  1㎡当たりの価格 73,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
57,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
いわき市平字愛谷町2丁目4番6
②地積
 (㎡)
233  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
西6m市道 水道、ガス、下水 いわき

2.4km
(2)



①範囲 東    80 m、西    10 m、南    25 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
平第三小学校に近い

基準方位北   6
m市道
交通

施設
いわき駅南東方

2.2km
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
利便性に優れた平中心市街地内の住宅地域に対する需要は安定しているものの、新たな宅地供給が少なく取引は
低調である。当面地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            73,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、平中心市街地の住宅地域を中心とした範囲に亘るものと判定する。需要者は、同一需給圏内の居住者が
中心で、買替層も見込まれる。圏内で高い市場競争力を有する平中心市街地内の住宅地に於いても、取引が減少傾向で
ある。土地は240㎡程度で1700万円程度、新築の戸建物件は3500~4000万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格の試算に当たっては、対象標準地に近い事例と代替性が認められる新しい事例を複数採用しており、現実の不
動産市場を反映した信頼性の高い価格といえる。一方、賃貸アパートが見られる地域であるが、対象標準地の画地規模
が、アパートの敷地として小さく経済合理性を有する収益物件の想定は困難で収益還元法は非適用とした。以上により
、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ いわき -7                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +8.0
[前年代表標準地等の価格]
         80,700 円/㎡
[100.7]
100
100
[108.0]
100
[106.1]
[104.0]
100
73,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           73,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
5年間の市人口は5.8%減少で、県の平均
的な減少率を上回っている。土地取引件数は
前年より減少、新設住宅着工戸数のうち持家
も減少している。

熟成度の高い地域で、地価に影響を及ぼす要
因変動は認められない。



個別的要因に変動はない


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.0
環境        +4.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 いわき -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 23KO1

-5
いわき市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地




2中専

(60,160)
b 23KO3

-66
いわき市

更地


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
c 23KO3

-38
いわき市

建付


  
(           ) 
台形 北9m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
d 23KO5

-35
いわき市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




2住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
70,120  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

67,760 
100
[  96.0]

70,583 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

73,400 
b (            
68,365  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

71,963 
100
[ 100.0]

71,963 

74,800 
c (            
62,952  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

63,330 
100
[  92.7]

68,317 

71,000 
d (            
88,476  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

85,413 
100
[ 112.2]

76,126 

79,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      73,800 円/㎡]  



いわき -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
共同住宅地としては地積が小さく貸室の規模、間取り、駐車場等を考慮すると経済合理性にあった収益物件の想
定が困難であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ