別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -11 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市四倉町上仁井田字松葉４６番１７ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m私道 水道、下水 四ツ倉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 四倉地区中心市街地周辺の小 規模分譲地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 四ツ倉駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 四倉地区の幹線道路に近接する利便性良好な小規模分譲地域であり、現状維持で推移すると予測。地価は常磐線 西側の最近の分譲地等とも競合し、需要は分散しており、今後は若干の下落乃至横這い傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四倉地区を中心とした市北東方の住宅地域の圏域。需要者は市内居住者が中心である。四倉地区は震災直 後は被災者の移転需要等により、地価が大きく上昇したエリアである。幹線道路や商業施設に近接する分譲地域で利便 性は高いが、近年は常磐線西側で大型の宅地開発が進められ、本地域の市場競争力はやや低下傾向にある。土地は２０ ０～２５０㎡で９００～１，２００万円前後、新築の戸建ては３，０００万円前後が需要の中心価格帯と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益還元法は適用できなかった。一方で、比準価格は代替競 争関係にある類似性のより高い四倉地区及び周辺の取引事例を選択適用し、適正に要因比較した結果求められ、不動産 市場を反映して現実的で説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をも って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 89.8] [102.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の土地取引件数は令和４年１月～１ ０月までの対前年比で前年を若下回って推移 している。人口も直近では減少傾向にある。 周辺は街路の配置がやや劣るが、幹線道路や 商業施設に近接し利便性に優れ、特段の変動 要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％