別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -10 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平塩字中島８番７ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート も存する国道背後の 住宅地域 北6m市道 水道、下水 いわき 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３９９号と夏井川に挟ま れた、区画整然とした住宅地 域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 いわき駅東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 付近に商業施設が少なくやや古い住宅も見られる地域であるが交通利便性が高い地域であり、当面は現況を維持 するものと予測。成熟化が進行して取引は少ないものの、地価は横ばい程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲいわき駅前中心部周辺の住宅地域で、特に市街地中心部の東側周辺部の住宅地域と代替競争関係が強 い。需要者の中心は市内の個人である。本地域は街路街区が整然としており、北側を走る幹線を通じて各種商業施設等 への接続性は比較的良好であるものの、成熟化が進み取引は比較的少ない傾向にある。価格帯は、土地が２５０㎡程度 で１，２００万円前後、新築戸建で２，５００～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も見られるが比較的規模の大きい画地の遊休地の利活用も多く、対象標準地は共同住宅地としては規模がやや 小さく経済合理的な収益物件の想定が困難であるため、収益価格は試算できなかった。本地域は居住の利便性、快適性 等が収益性より重視される地域である。以上のことを勘案して本鑑定評価においては、代表標準地との比較によって得 られた規準価格との均衡に留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [106.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の人口減少率は県平均より高く、新 設住宅着工戸数も全体的に減少傾向が見られ る。人気エリアとそれ以外の地域での二極化 が進行している。 幹線への接続性に優れ交通利便性が比較的良 好な住宅地である。成熟した地域で不動産取 引も少なく、地域要因に特段の変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％