別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 いわき -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -9 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平上荒川字砂屋戸１１７番４ ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、店 舗等が混在する住宅 地域 南5.8m市道 水道、ガス いわき 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平中心部及び商業施設へのア クセスが良好な既成住宅地域 街 路 基準方位北　５．８ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平中心部に近く生活利便性が高い地域であり、今後も現在の利用状況を維持し、地価は安定的に推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市内の住宅地域の範囲であり、主たる需要者層は市内に居住する平均的所得の一次取得者層が中 心である。既成住宅地域でやや街路条件に劣る点もあるが、平中心部へのアクセスの良さ及び周辺における商業施設が 充実していることから、需要は安定的に見込める。取引の中心価格帯として土地は標準地規模で１，５００万円程度、 新築戸建住宅で２千万円台中盤から３千万円台中盤まで様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域にはアパートもみられるが自己居住用戸建住宅が標準的な既成住宅地域である。収益還元法の適用を試みたが 最近の建築費高騰の状況を考慮すると投資採算があわず収益価格を求めることはできなかった。比準価格は、同一需給 圏内の複数の類似性を有する事例を収集のうえ適用し、適切に試算することができたため説得力が高い。よって、市場 性を反映した比準価格を標準に鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、市内の新設住宅 着工戸数も２四半期ぶりに増加し回復過程に あるものの物価高騰による懸念を拭い去れな い状況にある。 やや街路条件に劣る点もあるが、居住の快適 性・利便性に影響を与えるような地域要因の 大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％