別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 いわき -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -8 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平泉崎字前原２５番２ ②地積 　(㎡) 376   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に店舗併用 住宅等が介在する住 宅地域 西3m市道 水道、下水 草野 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.6 ｍ、奥行　約　　  18.6 ｍ、規模　　       376 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 草野駅に近い既成住宅地域 街 路 基準方位北　３ｍ市 道 交通 施設 草野駅南東方 80m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近いが街路条件の劣る住宅地で、周辺に開発された新しい住宅地と比較し、競争力は低下している。地価は 横ばいから低下傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、常磐線草野駅を最寄駅とする住宅地域である。平地区と四倉地区の中間に位置し、既成住宅地と中小規 模の住宅団地が混在する地域である。需要者は平地区周辺の事業所等に通勤する勤労者で地縁者が中心ではあるが、住 宅団地には隣接する双葉郡からの転入も見られる。土地価格総額で１２００万円前後、建物付きで３０００から３５０ ０万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域には賃貸物件も多いが遊休地の所有者が資産活用目的で建設する事例が多い。このため建築費の回収に主眼を置 いた賃料設定で地価水準に見合う賃料水準が形成されていない。土地取引は収益性よりも快適性などを重視して形成さ れており周辺地域における取引価格を参考に決定するのが一般的である。収益価格は最近の建築価格高騰を反映してマ イナスに試算されたので、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [106.0] 100 [115.2] [103.0] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・土地取引件数は減少傾向、新築住宅着 工戸数はほぼ横ばいであるが、地価は概ね安 定した経過を辿っている。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％