別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -7 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 81,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平字作町３丁目１番１６ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良い住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 いわき 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 いわき駅前中心部に接近した 利便性の高い住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 1.9km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 いわき駅前中心部の各種商業施設及び小学校等に接近し交通利便性が高い。成熟度の高い地域で新規開発等は少 なく取引は少ないものの、本地域の競争力は高く、地価は今後も高値傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲいわき駅前中心部周辺の住宅地域で、需要者の中心は市内の中間所得者層である。大規模店舗や平第 三小学校、幹線沿いの各種商業施設への接近性に優れた利便性が良好な地域で、供給も比較的少ないこともあり価格は 高い水準にある。台風１９号により床下浸水が見られたが地価への影響は小さい。価格帯は、土地が１７０㎡程度で１ ，４００万円前後、新築戸建で３，５００～４，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域にはアパート等の収益物件も散見されるが、標準地は画地規模が小さく、投資採算性に見合う経済合理的な共同 住宅の想定が困難であることから、収益価格は試算できなかった。需要の中心は自己使用目的であり、本地域は居住の 利便性、快適性等が収益性より重視される地域である。以上のことを勘案して本鑑定評価においては、市場性を反映し 客観性に富む比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　いわき -8                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     80,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の人口減少率は県平均より高く、新 設住宅着工戸数も全体的に減少傾向が見られ る。人気エリアとそれ以外の地域での二極化 が進行している。 いわき駅前中心部への接近性が良好で利便性 に優れた地域であり、地域要因に特段の変動 は見られない。台風１９号の被害は小さい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％ +0.7 ％