別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -6 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平南白土２丁目１１番１３外 ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が整然と建ち並ぶ 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 いわき 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新川南側の区画整理済みの住 宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 2.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状を維持して推移するものと予測する。被災者需要はほぼ収 束したものの、本地域の住宅地需要は安定しており、地価水準は横這い乃至若干の上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市平地区の住宅地域の範囲。需要者は市内居住者が中心である。本地域は新川を挟んだ南側の平市 街地周辺部に位置するが、幹線道路や大型店舗に比較的近接し利便性は良好であり、安定した土地需要がある。周辺で は高値の取引も散見される。なお、新型コロナの住宅市場への影響は顕在化していない。需要の中心価格帯については 、土地は３３０㎡で２，０００万円前半、新築の戸建てで４，０００万円前後と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある類似性のより高い最新の取引事例を選択適用し、適正に要因比較した結果求められ、不 動産市場を反映して現実的で説得力を有する。一方で、周辺にはアパートが見られ収益還元法を適用したが、昨今の建 物建築費上昇により、土地に帰属する純収益がマイナスとなり、収益価格は試算できなかった。よって、現実の需給動 向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [108.0] 100 [121.5] [108.0] 100 66,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は先行き不透明感がみられるものの 、緩やかに持ち直している。いわき市の土地 取引件数や人口は直近ではやや減少傾向にあ る。 県道小名浜平線や商業施設に比較的近接する 住環境・利便性良好な住宅地域であるが、本 地域に目立った変化は認められない。 南道路で日照・通風等居住の快適性に優れ選 好性は高いが、競争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％