別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -5 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市佐糠町東１丁目１０番１７ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 植田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       248 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済みの住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 植田 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心として、周辺には医院やスーパーも存する等、居住環境と利便性を兼ね備えており、地域要因は 現状を維持し、地価水準も暫くは概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ植田駅を最寄駅とする住宅地域。需要者は圏内の地元需要が中心であるが、位置関係により泉、小名 浜方面や勿来方面等からの需要も想定される。また双葉郡からの移転需要による取引も少数ながら未だ認められる。取 引の価格帯は土地で面積２００～２５０㎡で一千万円台前半までが中心。新築一戸建ては建物の品等、メーカーの別に より価格差が大きく、二千万円台から三千万円台まで様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では対象標準地の規模が合理的な賃貸用不動産を想定するに小さい事から、収益還元法の適用を断念した。取引事 例比較法においては、同一需給圏である植田駅周辺の住宅地域から取引事例を収集・採用し、各々が有する特徴に留意 しながら、規範性の高い事例を中心に試算しており、実証的で説得力の高い比準価格が得られている。よって、試算の 過程を再吟味の上、代表標準地との均衡にも留意し、比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [106.0] 100 [ 78.2] [101.0] 100 48,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まっているが 、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は 増減を繰り返しつつ、中期的にはほぼ横ばい で推移している。 区画整然とした住宅地で、商業施設にも近く 利便性も確保されており、需要は安定的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％