別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 いわき -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -3 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 9,860,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市四倉町字東２丁目６６番 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東6.5m市道 水道、下水 四ツ倉 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ常磐線及び国道６号に挟 まれたエリアに位置する既成 住宅地域 街 路 基準方位北　６．５ ｍ市道 交通 施設 四ツ倉駅北東方 540m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の既成住宅地域であり、今後も現在の利用状況を維持し地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四倉地区を中心としたいわき市内の住宅地域の範囲であり、主たる需要者層は地縁を有する市内居住者 が中心である。国道背後の旧来からの住宅地域で生活利便施設は比較的に充実しており、同じ四倉地区で新しく開発分 譲されたエリアに比べ競争力がやや劣るが、一定の需要は見込める。取引の中心価格帯として土地は標準画地規模程度 で１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用戸建住宅が標準的な国道背後の既成住宅地域であり、アパート等はあまり見当たらず賃貸市場が未成熟であ ることから賃貸用物件の想定は非現実的であり、収益還元法は不適用とした。比準価格は、同一需給圏内の複数の類似 性を有する事例を収集のうえ適用し、適切に試算することができたため説得力が高い。よって、市場性を反映した比準 価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [109.8] [104.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、市内の新設住宅 着工戸数も２四半期ぶりに増加し回復過程に あるものの物価高騰による懸念を拭い去れな い状況にある。 四倉地区にて競争力がやや低下している旧来 からの住宅地域で、近隣地域の居住の快適性 ・利便性等に影響を与えるような要因の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％