別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 いわき -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -2 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平沼ノ内諏訪原２丁目１１番６ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北6m市道 水道 いわき 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沼ノ内海岸に近い土地区画整 理業完了済み住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 10.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から離れてた沿岸部にあって利便性は劣るものの、区画整然とした街並み、良好な自然環境を選好す る需要は引続き安定しており、今後も地価は微増、若しくは横ばい傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市沿岸部の住宅地域で特に土地区画整理事業地との代替性が強いものと判定する。需要者は、市 内に在住する一次取得者又は地縁性を有する個人が中心で一部市外からも見込まれる。市内沿岸部の復興土地区画整理 事業地を中心に取引は比較的順調であり、当該地域に対する需要も安定している。土地は３００㎡程度で１０００万円 程度で、２００㎡以下も見られる。新築の戸建物件は３０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算に於いては、対象地周辺事例をはじめ、地域の特性がより類似する事例を選択し、適正に補修正を行っ ており信頼性が高い価格といえる。一方、収益還元法は、建築資材の物価高騰をはじめとする建築コストの上昇により 試算価格は見いだせなかった。想定される需要者の大半が戸建て住宅の敷地であることから、実際の取引事例から試算 した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [144.9] [100.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口は５．８％減少で、県の平均 的な減少率を上回っている。土地取引件数は 前年より減少、新設住宅着工戸数のうち持家 も減少している。 対象地が存する地域の変動は特に認められな いが、類似する沿岸部の区画整理事業地の熟 成化が進んでいる。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％