別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 9-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市安積４丁目２４３番 ②地積 　(㎡) 518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、工場、一般 住宅等が混在する地 域 東8m市道 水道、下水 郡山 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道（旧国道４号）東側至近 の一般住宅等が混在する工業 地域である。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 郡山駅南方 5.9km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 用途地域が準工業地域に指定されていることから、工場、営業所のほか大規模な店舗や一般住宅等も混在する地 域として今後も推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地周辺部に中小工場、営業所及び店舗等が混在する地域を含む一帯である。需要者の中心は市内外の 法人等である。近年、台風等の自然災害が多く発生し、企業は水害リスクを回避する動きが広まっており、近隣地域の ように比較的安全な地域の需要は高まっている。一方、供給量は限定的であることから、価格水準は緩やかに上昇して いる。建物と一体で取引になることも多いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も散見されるが、収益性よりも市場性や採算性を重視する工業地域である。また、投下資本に見合 った賃料は徴収されていないほか、建築費高騰の影響で、収益価格はマイナスとなった。一方、比準価格は実際に市場 で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を標準と し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和元年東日本台風以降、水害に対する企業 の意識は高まっており、より災害リスクの低 いエリアへの需要は高まっている。 県道及びＪＲ駅に近い業務系用途の多い地域 であり、周辺には郊外型店舗等も見られるな ど利便性は比較的良好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％