別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 郡山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 9-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　真一   TEL.

鑑定評価額 54,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市富久山町福原字竹之内１２８番３外 ②地積 　(㎡) 4,031   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ3 中小規模の工場、倉 庫等が見られる工業 地域 北12m国道、東側道 水道 郡山 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 工業専用地域内の工場地域 街 路 １２ｍ　国道 交通 施設 郡山駅北東方 4.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場等が見られる工業地域であり、令和元年台風１９号被害による影響で需要の減少傾向が続いてい たが、需要は底堅く地価は横ばい基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね郡山市及び周辺都市の工業地域一円。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ法人・個人事業者及び全 国規模の法人である。供給については近年特に目立った動きはないものの、令和元年台風１９号により近隣で浸水被害 を受けたことによる需要の減退は底を打ちつつある。取引総額は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場・倉庫等の建物が中心になっており、賃貸市場が成立していない当該地域の現状から適正な賃料 水準を見出すことは困難であり、収益価格は試算できなかった。土地取引は自用目的で行われる場合が多く、地価は周 辺の取引価格により判断される傾向が強い。よって対象標準地の市場性を適正に反映している比準価格を標準に、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [108.5] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナや半導体不足の影響が和らぎ、企 業収益・雇用情勢は改善の動きがみられる。 令和元年台風１９号により地域の東側が浸水 被害を受けたが、一般的要因を背景に工場地 としての需要低下は底を打ちつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％