鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｙ -95	郡山市		建付地	（　）	不整形	北16m市道、北東11m、角地		２中専 (70,200)
b	２３Ｋ１２Ｙ -64	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西15.2m国道、中間画地		２住居 (70,200)
c	２３Ｋ１１Ｙ -26	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12.7m県道、中間画地		１住居 (70,200)
d	２３Ｋ２Ｙ -51	郡山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北18m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	２３Ｋ１４Ｙ -40	郡山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西18m県道、北8m、角地		準工 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,687	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	76,427	100 [ 102.8]	74,345	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,300
b	(　 ) 67,778	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	70,268	100 [ 92.2]	76,213		76,200
c	(　 ) 40,964	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	59,807	100 [ 82.1]	72,847		72,800
d	(　 ) 62,917	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,152	100 [ 92.9]	75,513		75,500
e	(　 ) 68,826	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	68,826	100 [ 94.4]	72,909		72,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,500 円／㎡]

郡山 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成事例が入手できなく、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,373,174	832,131	2,541,043	1,797,500	743,543	（　0.9466） 703,838	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	13,535,346 円　　　　（　 33,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	128.00	Ｓ1	128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	404 ㎡	22.5 m x 20.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外路線商業地域であり、平家建の店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.00	100.0	128.00	2,434	311,552	3.0	934,656
							0.0	0
～

～

～

～

計		128.00	100.0	128.00		311,552		934,656
								0

⑨年額支払賃料	311,552 円　×　12ヶ月　＝　 3,738,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,738,624 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 373,862 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,364,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	934,656 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,412 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,373,174 円　　　　（　 8,349 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１６Ｃ　　　　-5	1,761 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	2,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,440 円/㎡　月額支払賃料（　 2,434 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１６Ｃ　　　　-3	1,917 ( 1,859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	2,536
c	２３Ｋ１４ＣＹ　　　　-11	2,128 ( 2,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,454

郡山 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,000 円	25,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	186,931 円	3,738,624　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,000 円	25,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 832,131 円　（　　　　　　 2,060 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,797,500 円（　　　　　 4,449 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,373,174 円
②総費用	832,131 円
③純収益　①－②	2,541,043 円
④建物等に帰属する純収益	1,797,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	743,543 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	703,838 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,742 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,535,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
郡山 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-17

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　眞宏

TEL.

鑑定評価額

30,200,000 円

１㎡当たりの価格

74,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市富田東３丁目９１番				②地積　(㎡)	404 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）地区計画等
	台形 1.2:1	店舗Ｗ2	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	南西16m県道	水道	郡山 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

県道荒井郡山線沿いの郊外路
線商業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

郡山駅北西方

3.8km

法令

規制

２住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに各種店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状で推移すると予測する。郊外大型店との競合は見ら
れるが、通行量が増加し飲食店向け等の条件の良い物件を中心に需要が堅調で、地価水準はやや上昇と予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、郡山市内の幹線道路沿いの商業地域及び商住混在地域。需要者は市内の個人事業者及び法人を中心に、
県内外の法人等である。内環状線や東部幹線沿いの郊外型大型店との競合は見られるが、飲食店の進出等があり条件の
良い物件を中心に需要が堅調である。県道背後の土地区画整理事業地の住宅地の拡充に伴い通行量も増加傾向にある。
取引される価格帯が取引目的や規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸物件は飲食店等の一部に見られるのみで、近隣地域においては自用の店舗が中心となっており、商業事業者向けの
賃貸市場の成熟の程度はやや低い。業種や規模等により契約内容等が異なり、標準的な賃料水準の把握が困難であり、
また、昨今の建築費の高騰の影響も受け、収益価格は低位に試算された。従って、信頼性のある取引事例により求めた
比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 88,400 円／㎡

[101.5]
100

100
[101.0]

100
[118.8]

[100.0]
100

74,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は縮小しており駅前繁華街で
も価格水準に割安感が生じている。路線系や
オフィス系はコロナ禍の影響が少なく、地価
は堅調さを維持。

交通量の増加している県道沿いで、近くにホ
ームセンターや郊外型店舗が立地し集客力が
高まっていることから、地価はやや上昇して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２ -51	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m県道、南東6m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
b	２３Ｋ２ -50	郡山市		更地	（　）	長方形	南西18m県道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
c	２３Ｋ１１ -53	郡山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東25m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２３Ｋ２Ｙ -95	郡山市		建付地	（　）	不整形	北16m市道、北東11m、角地		２中専 (70,200)
e	２３Ｋ４Ｙ -7	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,540	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	63,224	100 [ 99.8]	63,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,400
b	(　 ) 78,891	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,838	100 [ 91.6]	87,159		87,200
c	(　 ) 79,975	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,775	100 [ 111.4]	72,509		72,500
d	(　 ) 62,687	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	76,427	100 [ 99.8]	76,580		76,600
e	(　 ) 75,408	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,044	100 [ 114.4]	71,717		71,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,700 円／㎡]

郡山 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,281,188	839,934	2,441,254	1,747,170	694,084	（　0.9466） 657,020	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,635,000 円　　　　（　 31,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	124.00	Ｓ1	124.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	404 ㎡	22.5 m x 20.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

街路・規模・賃貸状況を勘案し、平家建店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

地域における店舗の標準的な一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.00	100.0	124.00	2,444	303,056	3.0	909,168
							0.0	0
～

～

～

～

計		124.00	100.0	124.00		303,056		909,168
								0

⑨年額支払賃料	303,056 円　×　12ヶ月　＝　 3,636,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 124.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,636,672 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 363,667 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,273,005 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	909,168 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,183 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,281,188 円　　　　（　 8,122 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１４Ｃ　　　　-1	2,571 ( 2,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.5]	100 [106.0]	2,579	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,444 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１６Ｃ　　　　-3	1,917 ( 1,859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.9]	100 [ 80.0]	2,529
c	２３Ｋ１６Ｃ　　　　-5	1,761 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.1]	100 [ 88.0]	2,388

郡山 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,500 円	24,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	181,834 円	3,636,672　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,800 円	24,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 839,934 円　（　　　　　　 2,079 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 124.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,747,170 円（　　　　　 4,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,281,188 円
②総費用	839,934 円
③純収益　①－②	2,441,254 円
④建物等に帰属する純収益	1,747,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	694,084 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	657,020 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,635,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,300 円／㎡）