鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｙ -32	郡山市		貸家建付地	（　）	正方形	北6.3m市道、西3m、角地		商業 (100,378)
b	２３Ｋ４Ｙ -40	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m県道、南12m、角地		商業 (100,600)
c	２３Ｋ４Ｙ -47	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、南7m、角地		商業 (100,400)
d	２３Ｋ１０ -2	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２３Ｋ４ -49	郡山市		建付地	（　）	台形	南5m市道、中間画地		商業 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,693	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	114,362	100 [ 84.4]	135,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 151,879	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	152,772	100 [ 114.7]	133,193		133,000
c	(　 ) 134,544	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	133,238	100 [ 97.6]	136,514		137,000
d	(　 ) 93,003	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,491	100 [ 70.5]	134,030		134,000
e	(　 ) 91,627	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	95,504	100 [ 70.1]	136,240		136,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

郡山 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,119,499	6,475,819	18,643,680	17,471,700	1,171,980	（　0.9466） 1,109,396	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	21,334,538 円　　　　（　 67,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	231.70	Ｓ5	1,158.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	480 ％	318 ㎡	9.5 m x 35.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の各階部分貸しと判定した。

⑦有効率　 71.6 ％
の理由

昇降機、階段室等の共用部分の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	231.70	78.2	181.20	3,337	604,664	6.0	3,627,984
							0.0	0
2～ 2	店舗	231.70	70.0	162.19	2,781	451,050	6.0	2,706,300
							0.0	0
3～ 3	店舗	231.70	70.0	162.19	2,642	428,506	6.0	2,571,036
							0.0	0
4～ 4	店舗	231.70	70.0	162.19	2,559	415,044	6.0	2,490,264
							0.0	0
5～ 5	店舗	231.70	70.0	162.19	2,559	415,044	6.0	2,490,264
							0.0	0

計		1,158.50	71.6	829.96		2,314,308		13,885,848
								0

⑨年額支払賃料	2,314,308 円　×　12ヶ月　＝　 27,771,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 829.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,771,696 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,777,170 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,994,526 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,885,848 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,119,499 円　　　　（　 78,992 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-7	2,897 ( 2,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,795 円/㎡　月額支払賃料（　 2,781 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-6	3,310 ( 3,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,678
c	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-5	2,474 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,546

郡山 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,215,000 円	243,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,944,019 円	27,771,696　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 352,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,478,600 円	243,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,475,819 円　（　　　　　　 20,364 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 1,158.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,471,700 円（　　　　　 54,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,119,499 円
②総費用	6,475,819 円
③純収益　①－②	18,643,680 円
④建物等に帰属する純収益	17,471,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,171,980 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,109,396 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,489 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,334,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
郡山 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-16

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　禎夫

TEL.

鑑定評価額

42,600,000 円

１㎡当たりの価格

134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市大町１丁目２８３番１外｢大町１－４－２｣				②地積　(㎡)	318 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,480)
	1:3.5	店舗ＲＣ5	中層の飲食店ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	西8m県道	水道、ガス、下水	郡山 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 318 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前大通り北側の飲食店ビル
が集積する商業地域

街

路

８ｍ県道

交通

施設

郡山駅北西方

330m

法令

規制

商業
(100,480)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店ビルが特に集積する駅前の歓楽街であるが、駐車場が目立ち、やや衰退傾向と予測。コロナ禍の影響は残
り空き店舗も多いが、値頃感や資産価値への着目もあって地価は戻している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は郡山駅前の中心商業地域一円。需要者の中心は地元資本を主体とする投資家及び富裕層等。コロナ禍によ
る顧客の飲食店離れの影響は未だ残るが、回復基調にあることや、郡山駅近くの繁華な飲食店街という稀少性に基づく
資産価値や値頃感への着目から需要は根強く、地価は戻している。規模によって取引額は様々で、需要の中心となる価
格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周囲には貸ビル等も多いが、地元資本による駅前の土地を所有するというステイタスを重視する取引が主体の地域であ
り、同様な需要で成立した取引を基礎に求められた比準価格の妥当性は高い。よって、比準価格を重視し、競合するビ
ルが多く、コロナ禍による空室リスクや高騰する建築費等を反映し、低位に求められた収益価格は参考とし、郡山駅前
商業地の地価バランスも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　郡山 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    134,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は微増傾向。コロナ禍の
影響は、商業地では縮小傾向にある。建築費
上昇、経済情勢の変化等の影響は顕在化して
いない。

コロナ禍の影響は低下し、日中は人通りも戻
っているが、夜間の人通りは完全には回復し
ていない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｙ -40	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m県道、南12m、角地		商業 (100,600)
b	２３Ｋ４Ｙ -10	郡山市		更地	（　）	長方形	北18.2m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	２３Ｋ４Ｙ -32	郡山市		貸家建付地	（　）	正方形	北6.3m市道、西3m、角地		商業 (100,378)
d	２３Ｋ１０ -2	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,879	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	152,772	100 [ 114.7]	133,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 93,575	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	122,748	100 [ 89.7]	136,843		137,000
c	(　 ) 132,693	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	114,362	100 [ 76.7]	149,103		149,000
d	(　 ) 93,003	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,491	100 [ 65.8]	143,603		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

郡山 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地内に所在し、再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,423,076	6,092,480	20,330,596	19,245,600	1,084,996	（　0.9473） 1,027,817	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	20,153,275 円　　　　（　 63,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	223.14	Ｓ5	1,115.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	480 ％	318 ㎡	9.5 m x 35.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～５階の各階部屋貸し。　

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

設備・共用スペースを考慮すれば標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	223.14	73.0	162.89	3,316	540,143	6.0	3,240,858
							0.0	0
2～ 2	店舗	223.14	80.0	178.51	2,763	493,223	3.0	1,479,669
							0.0	0
3～ 5	店舗	223.14	80.0	178.51	2,625	468,589	3.0	1,405,767
							0.0	0
～

～

計		1,115.70	78.6	876.93		2,439,133		8,937,828
								0

⑨年額支払賃料	2,439,133 円　×　12ヶ月　＝　 29,269,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 876.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,269,596 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,926,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,342,636 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,937,828 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,423,076 円　　　　（　 83,091 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-16	2,735 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,831	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,770 円/㎡　月額支払賃料（　 2,763 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-7	2,897 ( 2,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,759
c	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-5	2,474 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [ 90.0]	2,704

郡山 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,056,000 円	264,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,463,480 円	29,269,596　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 352,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,692,800 円	264,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,092,480 円　（　　　　　　 19,159 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	264,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,115.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,245,600 円（　　　　　 60,521 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,423,076 円
②総費用	6,092,480 円
③純収益　①－②	20,330,596 円
④建物等に帰属する純収益	19,245,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,084,996 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,027,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,232 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,153,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,400 円／㎡）