別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
郡山 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-14 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市駅前２丁目１４１番外
｢駅前２－６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 813  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,480)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中低層の飲食店等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西8m市道、背面道 水道、ガス、下水 郡山

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 飲食店舗が集積する駅前アー
ケード商店街の一角		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 郡山駅北西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗が建ち並ぶ駅前アーケード商店街。北方の日の出通りの整備が進み、夜間来街者数も昨年から緩やかに
回復傾向にあるが、コロナ以前迄には回復していない。地価は収益の回復に連動しながら推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山駅前商業地域一円。需要者は市内の貸しビル業者、飲食店経営者を中心に、一部圏外からの資金流入
も見込まれる。飲食店舗が建ち並ぶ歓楽街で、新型コロナウイルス感染症拡大の影響から減少した来街者数もやや回復
の気配が見られるが、コロナ以前の収益性回復迄には至っていない。顕在化する取引自体が少なく、中には高値取引も
見受けられるが、土地の規模や取引事情等によって取引価格は一様でなく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性が重視される商業地域だが、築古の飲食店舗が多く、その契約形態も個別性が極めて強いため標準的な賃料相場
の把握が困難である。またコロナ禍による不確実性の増大から収益価格の精度はやや劣り、且つ、建築費高騰等を反映
して低位に試算された。よって、繁華性や公法上の規制の程度等が類似し、代替性・競合性に富む取引事例を中心に試
算された比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　郡山 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    133,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.1]		 [102.0]
100		 192,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業物価指数、消費者物価指数は共に前年を
上回っているものの、雇用・労働環境は緩や
かな改善が続き、個人消費には持ち直しの動
きが見られる。

飲食店が集積するアーケード商店街で、昨年
と比較して飲食需要・来街者数に緩やかな回
復が窺えるが、コロナ禍以前の収益性回復に
は至っていない。

地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段
の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.2
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ１Ｙ

-10		 郡山市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東26m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２３Ｋ１０

-13		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２３Ｋ４Ｙ

-12		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m県道、
中間画地
商業

(90,600)
d ２３Ｋ４Ｙ

-47		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.5m市道、
南7m、角地
商業

(100,400)
e ２３Ｋ４Ｙ

-38		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    244,722) 
244,722  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
249,127 		 100
[ 130.7]
190,610 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
194,000 
b (　           ) 
149,696  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,983 		 100
[  84.4]
184,814 
189,000 
c (　           ) 
160,642  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
176,867 		 100
[  93.6]
188,960 
193,000 
d (　           ) 
134,544  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
133,238 		 100
[  70.2]
189,798 
194,000 
e (　           ) 
273,973  		 100
[ 100.0]		 [  94.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,000 		 100
[ 134.9]
192,735 
197,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.4 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



郡山 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,325,972 
21,401,664 
58,924,308 
54,500,200 
4,424,108 		 （　0.9466）
4,187,861 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     80,535,788 円　　　　（　     99,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 766.50 ＲＣ4 3,066.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   480 ％   813 ㎡     21.0 m x   38.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の各階部分貸しと判定した。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 昇降機、階段室等の共用部分の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
766.50 
85.3 
653.82 
3,337 
2,181,797 		 6.0  13,090,782 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
766.50 
85.3 
653.82 
2,781 
1,818,273 		 6.0  10,909,638 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
766.50 
85.3 
653.82 
2,642 
1,727,392 		 6.0  10,364,352 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
766.50 
85.3 
653.82 
2,559 
1,673,125 		 6.0  10,038,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,066.00 
85.3 
2,615.28 

7,400,587 		 44,403,522 
0 
⑨年額支払賃料      7,400,587 円　×　12ヶ月　＝　      88,807,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,615.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        88,807,044 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,880,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 79,926,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        44,403,522 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         399,632 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,325,972 円　　　　（　        98,802 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３Ｋ４ＣＹ
　　　　-7		 2,897  
(   2,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,049 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,795 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,781 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２３Ｋ４ＣＹ
　　　　-6		 3,310  
(   3,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,678 
c ２３Ｋ４ＣＹ
　　　　-5		 2,474  
(   2,411) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
2,546 
郡山 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,790,000 円  　　　　    758,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,104,564 円  　　　       88,807,044　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,259,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,731,600 円  　　　　    758,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       758,000 円  　　　　    758,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       758,000 円  　　　　    758,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,401,664 円　（　　　　　　        26,324 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 758,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   3,066.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,500,200 円  
（　　　　　        67,036 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,325,972 円      
②総費用 21,401,664 円      
③純収益　①－② 58,924,308 円      
④建物等に帰属する純収益 54,500,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,424,108 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,187,861 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,151 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,535,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,100 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
郡山 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-14 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市駅前２丁目１４１番外
｢駅前２－６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 813  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,480)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中低層の飲食店等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西8m市道、背面道 水道、ガス、下水 郡山

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       813 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 郡山駅至近の飲食店が集積す
るアーケード商店街		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 郡山駅北西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗が多くを占める市内唯一のアーケード商店街であるが、駐車場となる画地もあり、やや衰退傾向と予測
。コロナ禍の影響は残り空き店舗も多いが、値頃感や資産価値への着目もあって、地価を戻している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山駅前の中心商業地域一円。需要者の中心は地元資本を主体とする投資家及び富裕層等。コロナ禍によ
る顧客の飲食店離れの影響は未だ残るが、回復基調にあることや、郡山駅至近の商業地という稀少性に基づく資産価値
や値頃感への着目から需要は根強く、地価を戻している。規模によって取引額は様々で、需要の中心となる価格帯は見
出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周囲には貸ビル等も多いが、地元資本による駅前の土地を所有するというステイタスを重視する取引が主体の地域であ
り、同様な需要で成立した取引を基礎に求められた比準価格の妥当性は高い。よって、比準価格を重視し、競合するビ
ルが多く、コロナ禍による空室リスクや建築費の高騰等から、低位に求められた収益価格は参考とし、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　郡山 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    133,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.9]		 [102.0]
100		 184,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減、世帯数は微増傾向。コロナ禍の
影響は、商業地では縮小傾向にある。建築費
上昇、経済情勢の変化等の影響は顕在化して
いない。

北側の区画整理事業では古い建物の解体が進
み、都市計画道路の形状が見えてきた。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.2
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ４Ｙ

-40		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m県道、
南12m、角地
商業

(100,600)
b ２３Ｋ１Ｙ

-10		 郡山市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東26m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２３Ｋ４Ｙ

-38		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,600)
d ２３Ｋ４Ｙ

-12		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m県道、
中間画地
商業

(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,879  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
152,772 		 100
[  83.2]
183,620 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
187,000 
b (　    244,722) 
244,722  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
249,127 		 100
[ 137.4]
181,315 
185,000 
c (　           ) 
273,973  		 100
[ 100.0]		 [  94.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,000 		 100
[ 141.5]
183,746 
187,000 
d (　           ) 
160,642  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
176,867 		 100
[  89.6]
197,396 
201,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    187,000 円／㎡]  



郡山 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  当該標準地は既成市街地内に所在し、再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,468,419 
16,392,190 
50,076,229 
45,416,700 
4,659,529 		 （　0.9473）
4,413,972 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     86,548,471 円　　　　（　    106,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 630.00 Ｓ4 2,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   480 ％   813 ㎡     21.0 m x   38.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～４階の各階部屋貸し。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 設備・共用スペースを考慮すれば標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
630.00 
80.0 
504.00 
3,412 
1,719,648 		 6.0  10,317,888 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
630.00 
85.0 
535.50 
2,843 
1,522,427 		 3.0  4,567,281 
0.0  0 

 3～ 4		 店舗
630.00 
85.0 
535.50 
2,701 
1,446,386 		 3.0  4,339,158 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,520.00 
83.8 
2,110.50 

6,134,847 		 23,563,485 
0 
⑨年額支払賃料      6,134,847 円　×　12ヶ月　＝　      73,618,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,110.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,618,164 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,361,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,256,348 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,563,485 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         212,071 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,468,419 円　　　　（　        81,757 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３Ｋ４ＣＹ
　　　　-7		 2,897  
(   2,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,897 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,843 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２３Ｋ４ＣＹ
　　　　-6		 3,310  
(   3,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,966 
c ２３Ｋ４ＣＹ
　　　　-4		 1,976  
(   1,973) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,672 
郡山 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,115,000 円  　　　　    623,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,417,090 円  　　　       73,618,164　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,259,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,354,600 円  　　　　    623,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       623,000 円  　　　　    623,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       623,000 円  　　　　    623,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,392,190 円　（　　　　　　        20,163 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 623,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0729     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,416,700 円  
（　　　　　        55,863 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,468,419 円      
②総費用 16,392,190 円      
③純収益　①－② 50,076,229 円      
④建物等に帰属する純収益 45,416,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,659,529 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,413,972 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,429 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,548,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     106,000 円／㎡）