鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｙ -32	郡山市		貸家建付地	（　）	正方形	北6.3m市道、西3m、角地		商業 (100,378)
b	２３Ｋ１Ｙ -3	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.7m市道、中間画地		商業 (100,282)
c	２３Ｋ４Ｙ -39	郡山市		建付地	（　）	長方形	東12m県道、中間画地		商業 (100,600)
d	２３Ｋ４Ｙ -47	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、南7m、角地		商業 (100,400)
e	２３Ｋ４ -49	郡山市		建付地	（　）	台形	南5m市道、中間画地		商業 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,693	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	114,362	100 [ 92.2]	124,037	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 120,734	100 [ 110.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,185	100 [ 90.7]	122,585		123,000
c	(　 ) 78,218	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	154,872	100 [ 128.0]	120,994		121,000
d	(　 ) 134,544	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	133,238	100 [ 105.4]	126,412		126,000
e	(　 ) 91,627	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	95,504	100 [ 77.0]	124,031		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

郡山 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,028,070	3,464,167	9,563,903	8,772,500	791,403	（　0.9453） 748,113	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,386,788 円　　　　（　 63,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	200.40	Ｓ3	546.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	540 ％	227 ㎡	10.5 m x 21.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階の部分貸しで１階を店舗、２階以上を事務所と判定した。

⑦有効率　 91.8 ％
の理由

昇降機、階段室等の共用部分の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.75	89.8	130.84	2,861	374,333	6.0	2,245,998
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.40	92.6	185.49	2,289	424,587	3.0	1,273,761
							0.0	0
3～ 3	事務所	200.40	92.6	185.49	2,175	403,441	3.0	1,210,323
							0.0	0
～

～

計		546.55	91.8	501.82		1,202,361		4,730,082
								0

⑨年額支払賃料	1,202,361 円　×　12ヶ月　＝　 14,428,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 501.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,428,332 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,442,833 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,985,499 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,730,082 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,028,070 円　　　　（　 57,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-2	2,506 ( 2,446)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	2,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-13	2,274 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,374
c	２３Ｋ１４ＣＹ　　　　-13	1,982 ( 1,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,252

郡山 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	605,000 円	121,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,154,267 円	14,428,332　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 228,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,234,200 円	121,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,464,167 円　（　　　　　　 15,261 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 546.55 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,772,500 円（　　　　　 38,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,028,070 円
②総費用	3,464,167 円
③純収益　①－②	9,563,903 円
④建物等に帰属する純収益	8,772,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	791,403 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	748,113 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,386,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
郡山 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-12

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　原田　昌明

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市駅前２丁目２４８番｢駅前２－９－８｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,540)
	1:2	店舗Ｓ3	店舗、映画館、駐車場等が見られる既成商業地域	西9m市道	水道、ガス、下水	郡山 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

地域内には低層の店舗併用住
宅も見られる。

街

路

９ｍ市道

交通

施設

郡山駅北西方

400m

法令

規制

商業
(100,540)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の商業地域として熟成しており現状を維持すると予測。下落を続けてきた当地域の地価に対し資産性の高さ
が再評価され割安感も出てきており、地価は徐々にコロナ禍前の水準に向かい推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ郡山駅周辺に広がる商業地域及び住商混在地域一帯で、需要者は圏内に地縁性を有する個人から県内
外の法人事業者まで幅広くみられる。圏内ではコロナ禍の影響を強く受け、多くの地域で地価の下落を続けてきたが、
近時では社会経済活動と感染症対策との両立の動きもあって、客足が回復に向かい土地の需給が改善している地域もみ
られる。圏内で取引される価格帯は画地規模等によりまちまちで、需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内では賃貸収益目的での不動産取引市場の成熟の程度は低く、特に地方圏では収益価格に大きな影響を持つ
還元利回り等について市場の実態の分析が困難であることから本件における収益価格は相対的に説得力に劣る。圏内で
の土地取引は自己使用目的のものが中心であることから、かかる市場の実態や市場参加者の行動をより反映した比準価
格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[111.1]

[100.0]
100

122,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費に持ち直しの動きがみられ飲食店需
要は回復に向かっている。物販店街やオフィ
ス街はコロナ禍の影響は見られず需給は堅調
に推移。

コロナ禍の影響が縮小する中、下落を続けて
きた当地域の地価に割安感も出てきており、
地価は緩やかな上昇に反転。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.2
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１０ -2	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２３Ｋ４Ｙ -40	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m県道、南12m、角地		商業 (100,600)
c	２３Ｋ４Ｙ -42	郡山市		建付地	（　）	長方形	東25m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２３Ｋ１Ｙ -3	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.7m市道、中間画地		商業 (100,282)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,003	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,491	100 [ 77.5]	121,924	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 151,879	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	152,772	100 [ 134.6]	113,501		114,000
c	(　 ) 104,297	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,677	100 [ 88.8]	122,384		122,000
d	(　 ) 120,734	100 [ 110.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,185	100 [ 81.6]	136,256		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -10.0
d	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

郡山 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,628,733	2,367,515	7,261,218	6,576,750	684,468	（　0.9473） 648,397	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,713,667 円　　　　（　 56,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	142.50	Ｓ3	427.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	540 ％	227 ㎡	10.5 m x 21.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所　フロア貸し　規模は有効需要を考慮

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

同等規模の店舗・事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	142.50	90.5	129.00	2,780	358,620	3.0	1,075,860
							0.0	0
2～ 2	事務所	142.50	90.5	129.00	2,224	286,896	3.0	860,688
							0.0	0
3～ 3	事務所	142.50	90.5	129.00	1,890	243,810	3.0	731,430
							0.0	0
～

～

計		427.50	90.5	387.00		889,326		2,667,978
								0

⑨年額支払賃料	889,326 円　×　12ヶ月　＝　 10,671,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 387.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,671,912 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,067,191 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,604,721 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,667,978 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,012 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,628,733 円　　　　（　 42,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-22	3,944 ( 3,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [132.6]	100 [127.0]	2,440	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,224 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｃ　　　　-1	2,308 ( 2,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [103.8]	100 [134.0]	2,024
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

郡山 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	370,000 円	92,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	640,315 円	10,671,912　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 228,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	92,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,500 円	92,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,500 円	92,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,367,515 円　（　　　　　　 10,430 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,500,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 427.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,576,750 円（　　　　　 28,972 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,628,733 円
②総費用	2,367,515 円
③純収益　①－②	7,261,218 円
④建物等に帰属する純収益	6,576,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	684,468 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	648,397 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,856 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,713,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,000 円／㎡）