鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｙ -10	郡山市		底地	（　）	長方形	南東26m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２３Ｋ７ -16	郡山市		更地	（　）	長方形	西7.3m市道、東3.3m、二方路		１住居 (70,200)
c	２３Ｋ４Ｙ -40	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m県道、南12m、角地		商業 (100,600)
d	２３Ｋ１０ -13	郡山市		更地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２３Ｋ４Ｙ -11	郡山市		建付地	（　）	長方形	南18.2m県道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 244,722) 244,722	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	249,127	100 [ 64.6]	385,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	374,000
b	(　 ) 267,440	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	271,373	100 [ 53.3]	509,143		494,000
c	(　 ) 151,879	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	152,772	100 [ 42.8]	356,944		346,000
d	(　 ) 149,696	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,983	100 [ 43.1]	361,910		351,000
e	(　 ) 123,754	100 [ 100.0]	[ 111.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	153,730	100 [ 43.0]	357,512		347,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -55.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.6	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 370,000 円／㎡]

郡山 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,757,136	1,588,535	5,168,601	3,405,690	1,762,911	（　0.9473） 1,670,006	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	32,745,216 円　　　　（　 312,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	86.10	Ｓ2	172.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	105 ㎡	6.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、フロア貸し

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段室等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	86.10	85.0	73.19	4,741	346,994	6.0	2,081,964
							0.0	0
2～ 2	店舗	86.10	90.0	77.49	3,556	275,554	6.0	1,653,324
							0.0	0
～

～

～

計		172.20	87.5	150.68		622,548		3,735,288
								0

⑨年額支払賃料	622,548 円　×　12ヶ月　＝　 7,470,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,470,576 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 747,058 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,723,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,735,288 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,757,136 円　　　　（　 64,354 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-8	4,597 ( 4,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	5,434	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,753 円/㎡　月額支払賃料（　 4,741 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-5	2,474 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [ 75.0]	4,173
c	２３Ｋ１Ｃ　　　　-2	3,350 ( 3,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,653

郡山 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	239,500 円	47,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	448,235 円	7,470,576　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 316,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 488,500 円	47,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,588,535 円　（　　　　　　 15,129 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,900,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 172.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,405,690 円（　　　　　 32,435 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,757,136 円
②総費用	1,588,535 円
③純収益　①－②	5,168,601 円
④建物等に帰属する純収益	3,405,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,762,911 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,670,006 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,905 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,745,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 312,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
郡山 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-11

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　栄一

TEL.

鑑定評価額

38,900,000 円

１㎡当たりの価格

370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市駅前１丁目１１２番｢駅前１－６－６｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ5	中高層店舗ビルが建ち並ぶ駅前の繁華な商業地域	北30m県道	水道、ガス、下水	郡山 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 75 ｍ、南 25 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郡山駅前通りの当市の中心商
業地域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

郡山駅西方

150m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

郡山駅前の中心商業地域として、今後も高い繁華性を維持しつつ推移すると予測する。今後は、コロナ後を見据
えた投資判断が活発化していくものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 380,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 266,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は郡山駅前の中心商業地域一円。需要者の中心は、地元の貸ビル業者等を含む県内外の法人である。ホテル
、飲食店舗、物販店舗、事務所等の多用途から構成される商業地域で、高い繁華性を維持している。コロナ禍による来
街者の減少により、空店舗の増加など一定の影響を受けたが、駅前の綜合病院跡地の再開発事業が再開するなどコロナ
後を見据えた動きも加速している。ステータス性が高い地域であるため、総額に拘らずに取引が成立する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、中心市街地の商業地に係る取引事例から求められ実証的であるが、地域格差が大きな事例も複数みられる
。一方、収益価格は、商業地に対する需要者の視点に立った価格であるが、駅前商業地には新築ビルが少ないことから
想定した収支内容の精度には限界がある。試算価格の相対的な信頼性は、実証的な比準価格の方が優ると判断されるの
で、比準価格を重視しつつ収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    362,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し
ている。土地取引件数は依然震災前を上回っ
ているが、住宅着工戸数は震災前の水準まで
減少している。

駅前の綜合病院跡地について凍結されていた
再開発事業が再開され、旧病院建物の解体工
事が完了するなど、コロナ後を見据えた動き
が加速している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｙ -10	郡山市		底地	（　）	長方形	南東26m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２３Ｋ４Ｙ -38	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
c	２３Ｋ４Ｙ -40	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m県道、南12m、角地		商業 (100,600)
d	２３Ｋ４Ｙ -12	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m県道、中間画地		商業 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 244,722) 244,722	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	249,127	100 [ 62.7]	397,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	385,000
b	(　 ) 273,973	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	260,000	100 [ 69.8]	372,493		361,000
c	(　 ) 151,879	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	152,772	100 [ 39.9]	382,887		371,000
d	(　 ) 160,642	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	176,867	100 [ 40.4]	437,790		425,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -58.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -56.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 380,000 円／㎡]

郡山 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,266,297	1,691,691	4,574,606	3,138,510	1,436,096	（　0.9742） 1,399,045	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	27,980,900 円　　　　（　 266,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	86.40	Ｓ2	161.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	105 ㎡	6.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模な画地条件を勘案すると、エレベーターの設置を必要としない低層階の収益物件が最適と判断。各階ともフロア貸し。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

階段室考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	86.4	64.80	5,224	338,515	6.0	2,031,090
							0.0	0
2～ 2	店舗	86.40	88.2	76.20	3,134	238,811	6.0	1,432,866
							0.0	0
～

～

～

計		161.40	87.4	141.00		577,326		3,463,956
								0

⑨年額支払賃料	577,326 円　×　12ヶ月　＝　 6,927,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,927,912 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 692,791 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,235,121 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,463,956 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,266,297 円　　　　（　 59,679 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-8	4,597 ( 4,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,378	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,250 円/㎡　月額支払賃料（　 5,224 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１ＣＹ　　　　-5	3,944 ( 3,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	5,535
c	２３Ｋ１Ｃ　　　　-2	3,350 ( 3,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	5,255

郡山 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,700 円	44,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	692,791 円	6,927,912　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 316,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 457,900 円	44,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,900 円	44,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,900 円	44,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,691,691 円　（　　　　　　 16,111 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,900,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 161.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,138,510 円（　　　　　 29,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,266,297 円
②総費用	1,691,691 円
③純収益　①－②	4,574,606 円
④建物等に帰属する純収益	3,138,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,436,096 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,399,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,324 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,980,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,000 円／㎡）