鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｙ -10	郡山市		更地	（　）	長方形	北18.2m県道、中間画地		近商 (90,300)
b	２３Ｋ２Ｙ -51	郡山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北18m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２３Ｋ４Ｙ -42	郡山市		建付地	（　）	長方形	東25m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２３Ｋ４Ｙ -7	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、中間画地		近商 (90,200)
e	２３Ｋ１２Ｙ -64	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西15.2m国道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,575	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	122,748	100 [ 129.5]	94,786	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	97,600
b	(　 ) 62,917	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,152	100 [ 76.5]	91,702		94,500
c	(　 ) 104,297	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,677	100 [ 113.4]	95,835		98,700
d	(　 ) 75,408	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,044	100 [ 87.8]	93,444		96,200
e	(　 ) 67,778	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	70,268	100 [ 75.9]	92,580		95,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

郡山 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	124,591,842	33,737,367	90,854,475	86,040,000	4,814,475	（　0.9460） 4,554,493	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	89,303,784 円　　　　（　 32,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	1,291.86	Ｓ4	5,167.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	2,717 ㎡	63.0 m x 53.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階の部分貸しで１階を店舗、２階以上を事務所と判定した。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

昇降機、階段室等の共用部分の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,291.86	72.7	938.77	3,268	3,067,900	6.0	18,407,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,291.86	84.7	1,094.07	2,640	2,888,345	3.0	8,665,035
							0.0	0
3～ 3	事務所	1,291.86	84.7	1,094.07	2,514	2,750,492	3.0	8,251,476
							0.0	0
4～ 4	事務所	1,291.86	84.7	1,094.07	2,439	2,668,437	3.0	8,005,311
							0.0	0
～

計		5,167.44	81.7	4,220.98		11,375,174		43,329,222
								0

⑨年額支払賃料	11,375,174 円　×　12ヶ月　＝　 136,502,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,220.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	136,502,088 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,500,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 13,800,209 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	124,201,879 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	43,329,222 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 389,963 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	124,591,842 円　　　　（　 45,856 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-13	2,274 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	2,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,520 円/㎡　月額支払賃料（　 2,514 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-11	2,506 ( 2,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,784
c	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-18	2,671 ( 2,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	2,633

郡山 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,000,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,040,167 円	138,002,088　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,057,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,240,000 円	1,200,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,200,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,200,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,737,367 円　（　　　　　　 12,417 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,200,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 5,167.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	86,040,000 円（　　　　　 31,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	124,591,842 円
②総費用	33,737,367 円
③純収益　①－②	90,854,475 円
④建物等に帰属する純収益	86,040,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,814,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,554,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,303,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
郡山 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-10

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　淺川　和徳

TEL.

鑑定評価額

259,000,000 円

１㎡当たりの価格

95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市朝日１丁目１２番｢朝日１－１３－５｣				②地積　(㎡)	2,717 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	不整形 1.2:1	店舗Ｓ2	中低層の店舗、事務所等が多い商業地域	南18m県道、四方路	水道、ガス、下水	郡山 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 15 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

通称「さくら通り」沿いの商
業地域

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

郡山駅西方

2.3km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部の幹線道路沿いに店舗・事務所等が立地する商業地域である。交通量は多く、立地条件等は良好である
。周辺環境等に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の主要幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は県内外の法人事業者を主とするほか、当地域の生活
利便性等に着目したマンション分譲業者等、住宅利用を目的とする需要者の参入も考えられるため、用途の多様性が認
められる。取引価格は、需要者の活用方針により様々であり、まとまった規模の取引が少ないことも相俟って、中心と
なる価格帯を見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市の中心部に存する路線商業地域であるが、自用の店舗等が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないう
え、高騰している建築資材の影響も相俟って、収益価格は低位に試算された。当該地域では自己利用目的の店舗、事業
所等に対する需要が大勢を占めるため、収益価格は参考に留め、本件では幹線道路沿いの土地に係る市場性を考慮して
、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐな
か、個人消費、設備投資等一部持ち直しの動
きが見られるが、当市人口はやや減少傾向。

市役所、店舗、事務所等が混在する商業地域
である。地域内及び周辺において、特段の変
動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｙ -42	郡山市		建付地	（　）	長方形	東25m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	２３Ｋ４Ｙ -7	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	２３Ｋ４Ｙ -10	郡山市		更地	（　）	長方形	北18.2m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	２３Ｋ２Ｙ -51	郡山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北18m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,297	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,677	100 [ 108.7]	99,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 75,408	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,044	100 [ 88.8]	92,392		95,200
c	(　 ) 93,575	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	122,748	100 [ 124.3]	98,751		102,000
d	(　 ) 62,917	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,152	100 [ 81.3]	86,288		88,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,500 円／㎡]

郡山 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	103,197,494	27,696,711	75,500,783	70,858,800	4,641,983	（　0.9473） 4,397,350	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	86,222,549 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	1,072.00	Ｓ4	4,288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	2,717 ㎡	63.0 m x 53.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（分割貸）、２階～４階事務所（分割貸）

⑦有効率　 79.5 ％
の理由

エントランス、共用部を考慮すれば標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,072.00	66.0	707.52	3,524	2,493,300	10.0	24,933,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	1,072.00	84.0	900.48	2,517	2,266,508	6.0	13,599,048
							0.0	0
～

～

～

計		4,288.00	79.5	3,408.96		9,292,824		65,730,144
								0

⑨年額支払賃料	9,292,824 円　×　12ヶ月　＝　 111,513,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,408.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	111,513,888 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,921,111 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	102,592,777 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	65,730,144 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 604,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	103,197,494 円　　　　（　 37,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-11	2,506 ( 2,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	2,781	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,530 円/㎡　月額支払賃料（　 2,517 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１４ＣＹ　　　　-8	1,526 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	2,271
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

郡山 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,860,000 円	972,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,921,111 円	111,513,888　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,057,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,914,400 円	972,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	972,000 円	972,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	972,000 円	972,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,696,711 円　（　　　　　　 10,194 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	972,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 4,288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,858,800 円（　　　　　 26,080 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	103,197,494 円
②総費用	27,696,711 円
③純収益　①－②	75,500,783 円
④建物等に帰属する純収益	70,858,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,641,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,397,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,222,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）