別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 5-8 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市小原田４丁目３３７番 ｢小原田４－１４－３１｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 治療院兼住宅 Ｗ1 一般住宅、店舗等が 混在する近隣商業地 域 西12m県道 水道、下水 郡山 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道須賀川二本松線沿いに立 地する古くからの商業地域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 郡山駅南方 2.2km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商店街であり、既成の商業地域である。広い駐車場を備えた郊外の大型店舗への顧客流出が続くなか 、商況の回復は考え難い一方、近年続く旺盛な住宅需要を背景に、徐々に商住混在化が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郡山市中心及びその外縁に存する既成商業地域一円。需要者の中心は、市内で既に営業している法人や 個人事業主等と考えられるが、市中心部への接近性に富むため、居住用目的で取得する個人等も想定されるなど、異な る用途需要が重なり得る。このため、用途の多様性が認められ、需要は底堅い。中心となる価格帯は、需要者の活用方 針により様々であり、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路沿いに存する旧来からの商店街を形成する商業地域。自己使用の店舗等が中心で、土地価格に見合う賃料水準 が形成されておらず、資材高騰に伴う建築費に見合う収益の獲得が難しいため、収益価格は求めることが出来なかった 。このため、地域内における土地利用については、上記自己利用目的が大部分なことに鑑み、代表標準地との均衡に留 意のうえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,100 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [121.7] [100.0] 100 57,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐな か、個人消費、設備投資等一部持ち直しの動 きが見られるが、当市人口はやや減少傾向。 幹線道路沿いに形成された既成の商業地域だ が、店舗併用住宅も見られる。地域内及び周 辺において、特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.8 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％