別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 5-6 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL.

鑑定評価額 53,800,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市喜久田町卸１丁目７１番１ ②地積 　(㎡) 1,593   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 卸関係の事務所、営 業所等が建ち並ぶ商 業地域 東15m市道、背面道 水道、ガス、下水 郡山 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南   260 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 東北自動車道「郡山」インタ ーチェンジ近くの卸団地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 郡山駅北西方 9.1km 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 卸売業や流通業等の輸送網への良好な接近性と物流施設に対するニーズの高まり等から需要が続くと予測する。 地価は若干の上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市を中心として本宮市～須賀川市にかけての物流施設や営業所等が立地する地域。特に国道４９号線 並びに国道４号線沿いに卸売業や流通業等の事業所・倉庫が集積する地域との代替性が強い。主な需要者は県内外の卸 売業者、物流業者等。陸上輸送網への接近性が良好であり、市街地にも比較的近いことから働き手の確保に利点がある 。取引総額は規模等個別性が強く取引価格は様々であり、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は自社の事業展開の方針に基づいて意思決定を行う企業が大半である。不動産を長期的且つ安定的に使用するこ とから自己保有が殆どである。賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用を断念した。よって本件において は、市場参加者の属性や地域要因の将来性を踏まえ、市場を反映し実証性・信頼性が高いと判断される比準価格を採用 して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 分譲戸建住宅やマンション需要の高まりを受 けて商業地域での建て替えが進んでおり不動 産需要は堅調である。 立地条件が良好な地域で卸関係の営業所や物 流施設等が立地。物流施設用地を中心とした 需要が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％