別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
郡山 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-5 福島県 福島第2 氏名  不動産鑑定士 舘 輝政   TEL.
鑑定評価額 28,100,000 円  1㎡当たりの価格 99,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
77,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
郡山市堂前町296番外
「堂前町31-6」
②地積
 (㎡)
283  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
準防

(その他)



(90,400)

1:2
診療所兼住宅

S3F1B
中低層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
東30m県道、背面道 水道、ガス、下水 郡山

1.0km
(2)



①範囲 東    10 m、西    20 m、南    30 m、北   140 m ②標準的使用 中低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    24.0 m、規模         280 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
旧国道4号沿いの商業地域

30m県道 交通

施設
郡山駅南西方

1.0km
法令

規制
商業
(90,400)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
商業繁華性が高くない事務所系の商業地域であり、今後も現状を維持してゆくものと予測する。低金利を背景と
する堅調な不動産需要等により、地価は暫く上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路               +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            99,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格             9,690 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、郡山市内の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、市内外の事業者等である。交通量が多
い旧国道4号沿いの商業地域であるが、店舗が少なく事務所系の中層建物等が主体であり、商業繁華性は高くない。当
該地域は郡山駅前歓楽街から離れ、新型コロナの影響は少なかった。ただし、背後の住宅地等は地価が高騰しており、
当該地域もその影響を受け、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握しがたい。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
本来収益性が重視されるべき商業地域であるが、収益価格は想定要素が多く、収集資料が限られ、収益価格の精度は必
ずしも高くない。また、建物建築費等が上昇していること等から、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は実
際に市場で成立した取引事例から求められた価格であり、実証的かつ客観的である。よって、市場性を反映した比準価
格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 郡山 5-10                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         90,900 円/㎡
[105.4]
100
100
[103.0]
100
[ 94.0]
[101.0]
100
99,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           97,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの影響で歓楽街や観光地は打撃を
受けていたが、制限緩和が進み、商業収益も
回復傾向にある。


背後の住宅地等の地価上昇の程度は大きく、
幹線道路沿いの商業地もその影響を受けてい
る。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -6.8
環境        +4.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.1 %  %
3 試算価格算定内訳 郡山 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 23K10

-2
郡山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地




商業

(90,400)
b 23K11

-47
郡山市

更地


  
(           ) 
台形 南7m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
c 23K4Y

-42
郡山市

建付


  
(           ) 
長方形 東25m市道、
中間画地




近商

(90,200)
d 23K11

-15
郡山市

底地


  
(           ) 
長方形 東18m県道、
中間画地




準工

(70,200)
e 23K2

-50
郡山市

更地


  
(           ) 
長方形 南西18m県道、
中間画地




2住居
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
93,003  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

94,491 
100
[  93.0]

101,603 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

103,000 
b (            
69,106  
100
[  80.0]
[ 102.0]
100
100
[   /  ]
100
[  98.0]

89,908 
100
[  86.5]

103,940 

105,000 
c (            
104,297  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

108,677 
100
[ 115.8]

93,849 

94,800 
d (      57,331
95,551  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

96,315 
100
[  96.7]

99,602 

101,000 
e (            
78,891  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

79,838 
100
[  82.4]

96,891 

97,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 恩恵的取

%/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -9.2 環境      +9.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.2 環境     +30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近  -10.6 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近  -14.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      99,200 円/㎡]  



郡山 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,003,470 

1,992,928 

6,010,542 

5,859,850 

150,692 
( 0.9466
142,645 
  5.3 -  0.1 )
5.2%  
⑧収益価格        2,743,173 円    (       9,690 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
郡山 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 141.75 S3 425.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

90 %   400 %   400 %   283 ㎡     11.5 m x   24.0 m  前面道路:県道        30.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 実際の使用容積率は低く、3階建の店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率   83.3 %
の理由
店舗兼事務所ビルとして標準的である。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
141.75 

80.0 

113.40 

2,463 

279,304 
3.0  837,912 
0.0  0 

 2 2
事務所
141.75 

85.0 

120.49 

1,970 

237,365 
3.0  712,095 
0.0  0 

 3 3
事務所
141.75 

85.0 

120.49 

1,847 

222,545 
3.0  667,635 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


425.25 

83.3 

354.38 


739,214 
2,217,642 
0 
⑨年額支払賃料        739,214 円 × 12ヶ月 =        8,870,568 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      354.38 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,870,568 円  ×    10.0 %                          
+                    円  ×         % =         887,057 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,983,511 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,217,642 円 ×    90.0 %  ×    1.00 % =           19,959 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,003,470 円    (         28,281 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 23K14CY
    -13
1,982  
  1,982
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 87.0]
100
[108.0]
100
[ 75.0]

2,813 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,469 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,463 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 23K1C
    -1
2,308  
  2,308
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 87.0]
100
[130.0]
100
[100.0]

2,041 
c 23K11CY
    -2
1,736  
  1,736
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

2,553 
郡山 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 326,000 円           81,500,000 ×       0.4 %
②維持管理費 443,528 円             8,870,568 ×       5.0 %
③公租公課  土地               229,100 円     査定額
 建物               831,300 円           81,500,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        81,500 円           81,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,500 円           81,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,992,928 円 (               7,042 円/㎡)  (経費率    24.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 81,500,000 円                          設計監理料率
  186,000 円/㎡ ×      425.25 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0719        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0565 ×  40 % + 0.0666 ×  30 % + 0.0977 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,859,850 円  
(             20,706 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,003,470 円      
②総費用 1,992,928 円      
③純収益 ①-② 6,010,542 円      
④建物等に帰属する純収益 5,859,850 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 150,692 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
142,645 円      

  (                            504 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.2 %

                               2,743,173 円


(                         9,690 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
郡山 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-5 福島県 福島第2 氏名  不動産鑑定士 佐藤 栄一   TEL.
鑑定評価額 28,300,000 円  1㎡当たりの価格 100,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
77,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
郡山市堂前町296番外
「堂前町31-6」
②地積
 (㎡)
283  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
準防

(その他)



(90,400)

1:2
診療所兼住宅

S3F1B
中低層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
東30m県道、背面道 水道、ガス、下水 郡山

1.0km
(2)



①範囲 東    10 m、西    20 m、南    30 m、北   140 m ②標準的使用 中低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    24.0 m、規模         280 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
旧国道4号沿いの商業地域

30m県道 交通

施設
郡山駅南西方

1.0km
法令

規制
商業
(90,400)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
事務所ビル等を主体とする商業地域で、当面は現況程度を維持すると予測する。背後の商業地で従来を上回る水
準の取引が発生しており、近隣地域の地価水準も背後との比較により調整が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路               +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           100,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            12,500 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の幹線道路沿いの普通商業地域であり、事務所を中心とする商業地域と代替性が高い。需要者は県内
外の法人、地元の中小法人及び個人事業者等と思料される。背後商業地でこれまでの水準を上回る取引が発生しており
、それとの比較が行われることにより近隣地域の地価も強含みとなっている。需要者の属性、利用目的、画地規模によ
り取引される価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、近傍の背後商業地及び対象標準地と同様の広幅員街路沿いの商業地の取引事例から求められ、実証的で説
得力がある。収益価格は、建築費の上昇を反映して非常に低位に得られたが、中心部の商業地には新築ビルが少ないこ
とから想定した収支内容の精度には限界があり不確定性が高い。以上より試算価格の信頼性は比準価格の方が大きく優
ると判断されるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 郡山 5-10                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         90,900 円/㎡
[105.4]
100
100
[103.0]
100
[ 94.0]
[101.0]
100
99,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           97,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し
ている。土地取引件数は依然震災前を上回っ
ているが、住宅着工戸数は震災前の水準まで
減少している。

地域要因に特段の変化はないが、背後商業地
では価格高位の取引が見られ、近隣地域につ
いても影響を受けている。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -6.8
環境        +4.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.9 %  %
3 試算価格算定内訳 郡山 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 23K10

-2
郡山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地




商業

(90,400)
b 23K4Y

-40
郡山市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 西30m県道、
南12m、角地




商業

(100,600)
c 23K4Y

-10
郡山市

更地


  
(           ) 
長方形 北18.2m県道、
中間画地




近商

(90,300)
d 23K4Y

-42
郡山市

建付


  
(           ) 
長方形 東25m市道、
中間画地




近商

(90,200)
e 23K4Y

-13
郡山市

建付


  
(           ) 
長方形 東11m市道、
中間画地




商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
93,003  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

94,491 
100
[  93.9]

100,629 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

102,000 
b (            
151,879  
100
[ 100.0]
[ 102.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

152,772 
100
[ 155.1]

98,499 

99,500 
c (            
93,575  
100
[ 100.0]
[ 111.5]
100
100
[   /  ]
100
[  85.0]

122,748 
100
[ 126.8]

96,804 

97,800 
d (            
104,297  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

108,677 
100
[ 111.4]

97,556 

98,500 
e (            
100,000  
100
[ 100.0]
[ 111.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

111,800 
100
[ 111.9]

99,911 

101,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近    0.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.4 環境     +50.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.2 環境     +35.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.2 環境     +25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -1.0 環境     +19.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     100,000 円/㎡]  



郡山 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

10,178,765 

2,599,608 

7,579,157 

7,394,400 

184,757 
( 0.9733
179,824 
  5.2 -  0.1 )
5.1%  
⑧収益価格        3,525,961 円    (      12,500 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
郡山 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 168.00 S3 504.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

90 %   400 %   400 %   283 ㎡     11.5 m x   24.0 m  前面道路:県道        30.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階ともフロア貸し。敷地内駐車場は背面道側に4台で、駐車料は賃料に含む。 ⑦有効率   83.3 %
の理由
エントランス、階段室考慮。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
168.00 

80.0 

134.40 

2,643 

355,219 
3.0  1,065,657 
0.0  0 

 2 2
事務所
168.00 

85.0 

142.80 

2,114 

301,879 
3.0  905,637 
0.0  0 

 3 3
事務所
168.00 

85.0 

142.80 

1,982 

283,030 
3.0  849,090 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


504.00 

83.3 

420.00 


940,128 
2,820,384 
0 
⑨年額支払賃料        940,128 円 × 12ヶ月 =       11,281,536 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      420.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       11,281,536 円  ×    10.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,128,154 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,153,382 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,820,384 円 ×    90.0 %  ×    1.00 % =           25,383 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   10,178,765 円    (         35,967 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 23K1C
    -1
2,308  
  2,308
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 72.0]
100
[125.0]
100
[100.0]

2,564 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,650 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,643 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 23K10C
    -1
1,466  
  1,463
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 77.0]
100
[ 92.0]
100
[ 85.0]

2,435 
c 23K4CY
    -26
3,145  
  3,145
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[117.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]

2,830 
郡山 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 312,000 円          104,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 789,708 円            11,281,536 ×       7.0 %
③公租公課  土地               229,100 円     査定額
 建物             1,060,800 円          104,000,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       104,000 円          104,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円          104,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,599,608 円 (               9,186 円/㎡)  (経費率    25.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.2 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      504.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0711        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0556 ×  40 % + 0.0658 ×  30 % + 0.0971 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
7,394,400 円  
(             26,129 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 10,178,765 円      
②総費用 2,599,608 円      
③純収益 ①-② 7,579,157 円      
④建物等に帰属する純収益 7,394,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 184,757 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
179,824 円      

  (                            635 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.1 %

                               3,525,961 円


(                        12,500 円/㎡)