鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１０ -2	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２３Ｋ１１ -47	郡山市		更地	（　）	台形	南7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	２３Ｋ４Ｙ -42	郡山市		建付地	（　）	長方形	東25m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２３Ｋ１１ -15	郡山市		底地	（　）	長方形	東18m県道、中間画地		準工 (70,200)
e	２３Ｋ２ -50	郡山市		更地	（　）	長方形	南西18m県道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,003	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,491	100 [ 93.0]	101,603	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 69,106	100 [ 80.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	89,908	100 [ 86.5]	103,940		105,000
c	(　 ) 104,297	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,677	100 [ 115.8]	93,849		94,800
d	(　 57,331) 95,551	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,315	100 [ 96.7]	99,602		101,000
e	(　 ) 78,891	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,838	100 [ 82.4]	96,891		97,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	恩恵的取引	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.2	環境　　　　 +9.0
b	恩恵的取引	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.6	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,200 円／㎡]

郡山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,003,470	1,992,928	6,010,542	5,859,850	150,692	（　0.9466） 142,645	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	2,743,173 円　　　　（　 9,690 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	141.75	Ｓ3	425.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	283 ㎡	11.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

実際の使用容積率は低く、３階建の店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとして標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.75	80.0	113.40	2,463	279,304	3.0	837,912
							0.0	0
2～ 2	事務所	141.75	85.0	120.49	1,970	237,365	3.0	712,095
							0.0	0
3～ 3	事務所	141.75	85.0	120.49	1,847	222,545	3.0	667,635
							0.0	0
～

～

計		425.25	83.3	354.38		739,214		2,217,642
								0

⑨年額支払賃料	739,214 円　×　12ヶ月　＝　 8,870,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,870,568 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 887,057 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,983,511 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,217,642 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,959 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,003,470 円　　　　（　 28,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１４ＣＹ　　　　-13	1,982 ( 1,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [108.0]	100 [ 75.0]	2,813	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,469 円/㎡　月額支払賃料（　 2,463 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１Ｃ　　　　-1	2,308 ( 2,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,041
c	２３Ｋ１１ＣＹ　　　　-2	1,736 ( 1,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,553

郡山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	326,000 円	81,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	443,528 円	8,870,568　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 229,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 831,300 円	81,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,500 円	81,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,500 円	81,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,992,928 円　（　　　　　　 7,042 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,500,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 425.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,859,850 円（　　　　　 20,706 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,003,470 円
②総費用	1,992,928 円
③純収益　①－②	6,010,542 円
④建物等に帰属する純収益	5,859,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	150,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	142,645 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,743,173 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,690 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
郡山 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-5

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　栄一

TEL.

鑑定評価額

28,300,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市堂前町２９６番外｢堂前町３１－６｣				②地積　(㎡)	283 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	診療所兼住宅Ｓ3F1B	中低層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東30m県道、背面道	水道、ガス、下水	郡山 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧国道４号沿いの商業地域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

郡山駅南西方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

事務所ビル等を主体とする商業地域で、当面は現況程度を維持すると予測する。背後の商業地で従来を上回る水
準の取引が発生しており、近隣地域の地価水準も背後との比較により調整が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の幹線道路沿いの普通商業地域であり、事務所を中心とする商業地域と代替性が高い。需要者は県内
外の法人、地元の中小法人及び個人事業者等と思料される。背後商業地でこれまでの水準を上回る取引が発生しており
、それとの比較が行われることにより近隣地域の地価も強含みとなっている。需要者の属性、利用目的、画地規模によ
り取引される価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近傍の背後商業地及び対象標準地と同様の広幅員街路沿いの商業地の取引事例から求められ、実証的で説
得力がある。収益価格は、建築費の上昇を反映して非常に低位に得られたが、中心部の商業地には新築ビルが少ないこ
とから想定した収支内容の精度には限界があり不確定性が高い。以上より試算価格の信頼性は比準価格の方が大きく優
ると判断されるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,900 円／㎡

[105.4]
100

100
[103.0]

100
[ 94.0]

[101.0]
100

99,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し
ている。土地取引件数は依然震災前を上回っ
ているが、住宅着工戸数は震災前の水準まで
減少している。

地域要因に特段の変化はないが、背後商業地
では価格高位の取引が見られ、近隣地域につ
いても影響を受けている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.8
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１０ -2	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２３Ｋ４Ｙ -40	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m県道、南12m、角地		商業 (100,600)
c	２３Ｋ４Ｙ -10	郡山市		更地	（　）	長方形	北18.2m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	２３Ｋ４Ｙ -42	郡山市		建付地	（　）	長方形	東25m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	２３Ｋ４Ｙ -13	郡山市		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,003	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,491	100 [ 93.9]	100,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 151,879	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	152,772	100 [ 155.1]	98,499		99,500
c	(　 ) 93,575	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	122,748	100 [ 126.8]	96,804		97,800
d	(　 ) 104,297	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,677	100 [ 111.4]	97,556		98,500
e	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 111.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	111,800	100 [ 111.9]	99,911		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

郡山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,178,765	2,599,608	7,579,157	7,394,400	184,757	（　0.9733） 179,824	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	3,525,961 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	168.00	Ｓ3	504.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	283 ㎡	11.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸し。敷地内駐車場は背面道側に４台で、駐車料は賃料に含む。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

エントランス、階段室考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.00	80.0	134.40	2,643	355,219	3.0	1,065,657
							0.0	0
2～ 2	事務所	168.00	85.0	142.80	2,114	301,879	3.0	905,637
							0.0	0
3～ 3	事務所	168.00	85.0	142.80	1,982	283,030	3.0	849,090
							0.0	0
～

～

計		504.00	83.3	420.00		940,128		2,820,384
								0

⑨年額支払賃料	940,128 円　×　12ヶ月　＝　 11,281,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,281,536 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,128,154 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,153,382 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,820,384 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,383 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,178,765 円　　　　（　 35,967 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｃ　　　　-1	2,308 ( 2,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,564	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,643 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１０Ｃ　　　　-1	1,466 ( 1,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 92.0]	100 [ 85.0]	2,435
c	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-26	3,145 ( 3,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,830

郡山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,000 円	104,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	789,708 円	11,281,536　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 229,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,060,800 円	104,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,599,608 円　（　　　　　　 9,186 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,394,400 円（　　　　　 26,129 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,178,765 円
②総費用	2,599,608 円
③純収益　①－②	7,579,157 円
④建物等に帰属する純収益	7,394,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	184,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	179,824 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,525,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）