別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
郡山 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 3-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　真一   TEL. 
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 郡山市日和田町高倉字大口原１８番７５
 ②地積(㎡) 1,832  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
不整形
1:2		 田 周辺に一般住宅等が見られる郊外の地域 北2m未舗装道路 郡山

7.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西   30 ｍ、南   50 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 宅地見込地（田）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      1,800 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号背後の田が広がる地
域		 道

路		 ２ｍ　未舗装道路 交通

施設		 郡山駅北方

7.5km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 市北部郊外の田が広がる地域であるが、国道４号への接続性が良好で、将来的に宅地開発が見込まれる地域であ
る。造成後は中位の品等の住宅地に転換すると予測する。
(3)最有効使用の判定 造成転換後、住宅地として分譲 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     10,100 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山市の宅地見込地地域一円。特に北部の市街地外延部に位置する宅地見込地地域との代替性が高い。需
要者は主に不動産業者、パワービルダー等である。周辺は田が広がる宅地化の進行の程度が低い地域であるものの、国
道４号への接続性が良好であり、需要は比較的安定している。取引総額は個別性が強く、中心となる価格帯は見出し難
い。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は現実の不動産市場を反映し、実証的である。控除後価格は、転換後・造成後を想定した価格から造成工事費
等を控除して求め開発業者の採算価格としての意義を持つが、造成工事費等に不確定要素を含み、やや規範性に欠ける
。よって比準価格を標準に、控除後価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,200 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナの影響が和らぎ、雇用情勢・企業収益・
個人消費は緩やかに持ち直している。住宅着工は弱
い動きとなっている。

市北部郊外の国道４号背後にある地域であり、宅地
化を促進する特段の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 郡山 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ１４
Ｙ
-39		 郡山市 田   長方形 南5m市道、
東3.6m、角地

工業

(60,200)
b ２３Ｋ１２
Ｙ
-62		 郡山市 田   不整形 南4m市道、
中間画地

１住居

(70,160)
c ２３Ｋ１２
Ｙ
-63		 郡山市 雑種地   ほぼ長方形 東3m市道、
北3m、角地

２住居

(70,160)
d ２３Ｋ１４

-33		 郡山市 雑種地   ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地

１低専
風致地区
(40,60)
e ２３Ｋ１４
Ｙ
-38		 郡山市 田   台形 北4.3m市道、
南西1.9m、
二方路

１住居

(70,172)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
12,386 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,386 		 100
[ 107.2]
11,554 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
11,600 
b (　　            )
10,870 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]
13,588 		 100
[ 109.2]
12,443 
12,400 
c (　　            )
17,668 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
17,668 		 100
[ 150.1]
11,771 
11,800 
d (　　            )
14,644 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]
16,271 		 100
[ 143.1]
11,370 
11,400 
e (　　            )
14,443 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.0]
14,890 		 100
[ 130.3]
11,427 
11,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +9.4 環境　　　　  -2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.8 環境　　　　 +29.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.4 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.6 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      11,800 円／㎡]
郡山 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 16.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
39,300  （　   66.6 ％）
26,174 		 9,500    1,520  2,000  13,154 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     11,148		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9070　     10,111		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 10,100 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３Ｋ１２

-18

     42,861 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 89.0]		 100
[129.4]

     37,440 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     37,400 
b ２３Ｋ１２

-26

     61,688 		 100
[100.0]		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 100
[152.0]

     40,070 

     40,100 
c ２３Ｋ１４
Ｙ
-27

     47,300 		 100
[100.0]		 [103.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 77.3]		 100
[156.1]

     40,454 

     40,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.09		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近   +9.6 環境　　　  +23.0
画地　　　  -11.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.22		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   +3.2 環境　　　  +43.0
画地　　　   +2.6 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.15		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -10.0 街路　　　   +6.0 交通・接近   +3.0 環境　　　  +43.0
画地　　　  -14.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 39,300 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
郡山

-36
50,800 		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[132.9]
39,218 		 [100.0]
100
39,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +3.8
環境　　 +28.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 39,300 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,700 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     670 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    100 ｍ、西     30 ｍ、南     50 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 88 ％、畑　  3 ％、森林　    ％、その他　  9 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     26　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    180 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  39.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   8.7 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  33.4 ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト工事
　
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字型側溝
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１箇所
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
郡山 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 3-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL. 
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 郡山市日和田町高倉字大口原１８番７５
 ②地積(㎡) 1,832  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
不整形
1:2		 田 周辺に一般住宅等が見られる郊外の地域 北2m未舗装道路 郡山

7.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西   30 ｍ、南   50 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 宅地見込地（田）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      1,800 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 旧国道４号への接近性良好な
郡山市北部郊外に位置する宅
地見込地地域		 道

路		 ２ｍ未舗装道路 交通

施設		 郡山駅北方

7.5km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 市北部郊外に位置するが、国道４号との接続、周辺の分譲住宅地域との位置関係等から宅地開発が見込める地域
である。遠方に位置するが市街地の宅地供給が不足していることから、地価は横ばいで推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 造成転換後、住宅地として分譲 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,200 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     10,400 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山市街地周辺の住宅地域一円で、特に郡山市北部郊外の旧国道４号背後地域との代替関係が強い。主た
る需要者は地元不動産業者及び全国展開するパワービルダー等である。近隣地域は郡山市北部郊外、旧国道４号東側背
後に位置している。周囲に戸建住宅や事業所等が混在する中に田地等が残る地域で北側至近には小規模な分譲住宅地域
も見られる。取引される規模や価格がまちまちであり、取引の中心となる価格帯が見出し難い。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は類似地域において実際に市場で成立した取引事例を基に試算しており、実証的で説得力を有するものと思料
する。控除法による価格は需要者である開発業者等の投資採算性の観点からのアプローチで妥当性はあるが、想定的要
素が多く実現性や客観性に限界があり比準価格に比べ相対的に信頼性は低い。よって比準価格を標準に、控除法による
価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,200 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 建物建築費の高騰が不動産取引に及ぼす影響は今の
ところ見られず不動産需要は堅調に推移しているが
、金融政策の動向等の懸念材料もある。

住宅地需要増加に伴う都市の外延的発展は続いてい
るが、市域北端部に位置する当地域に対する需要は
やや弱い。地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 郡山 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ１４
Ｙ
-39		 郡山市 田   長方形 南5m市道、
東3.6m、角地

工業

(60,200)
b ２３Ｋ１４
Ｙ
-38		 郡山市 田   台形 北4.3m市道、
南西1.9m、
二方路

１住居

(70,172)
c ２３Ｋ１２

-25		 郡山市 雑種地   長方形 南西4m市道、
中間画地

１住居

(70,160)
d ２３Ｋ４

-53		 郡山市 田   長方形 北2.5m未舗装
市道、
南1.8m、
二方路

工業

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
12,386 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,386 		 100
[ 123.6]
10,021 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
10,000 
b (　　            )
14,443 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.0]
14,890 		 100
[ 133.6]
11,145 
11,100 
c (　　            )
18,066 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
18,066 		 100
[ 143.6]
12,581 
12,600 
d (　　            )
5,505 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
5,505 		 100
[  60.6]
9,084 
9,080 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +9.4 環境　　　　 +13.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.6 環境　　　　 +23.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.6 環境　　　　 +18.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.2 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      11,200 円／㎡]
郡山 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 16.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
38,500  （　   70.4 ％）
27,104 		 10,000    1,600  2,000  13,504 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.1 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     11,445		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9053　     10,361		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 10,400 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３Ｋ１０

-26

     36,066 		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[106.0]

     33,694 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     33,700 
b ２３Ｋ１２

-17

     40,579 		 100
[100.0]		 [101.8]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[ 98.7]

     40,634 

     40,600 
c ２３Ｋ９

-37

     25,355 		 100
[100.0]		 [102.9]
100		 100
[ 60.0]		 100
[101.0]		 100
[104.4]

     41,239 

     41,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.22		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +4.0 環境　　　   +3.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.23		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   +8.2 環境　　　   -2.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -4.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.42		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   +2.4 環境　　　   -2.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 38,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
郡山

-36
50,800 		 [103.3]
100		 100
[100.0]		 100
[136.4]
38,472 		 [100.0]
100
38,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +1.8
環境　　 +34.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 38,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,550 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     479 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    100 ｍ、西     30 ｍ、南     50 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 88 ％、畑　  3 ％、森林　    ％、その他　  9 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     30　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    165 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  34.1 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   6.3 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  29.6 ％		 ＊擁壁工事の概要
　高さ約１ｍ・延長約２１０ｍのＬ
　型コンクリート擁壁
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装道路
　新設、既存道路拡幅。
　
　
＊排水工事の概要
　側溝約３００ｍ
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　約２３０㎡公園を設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 300.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 300.0 ｍ
＊その他
　なし