鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｙ -40	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m県道、南12m、角地		商業 (100,600)
b	２３Ｋ２Ｙ -20	郡山市		更地	（　）	ほぼ正方形	東5.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２３Ｋ４Ｙ -12	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m県道、中間画地		商業 (90,600)
d	２３Ｋ２ -1	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西3m、角地		１住居 (70,200)
e	２３Ｋ７ -16	郡山市		更地	（　）	長方形	西7.3m市道、東3.3m、二方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,879	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	152,772	100 [ 126.4]	120,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.1] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 104,827	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	112,638	100 [ 85.7]	131,433		138,000
c	(　 ) 160,642	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	176,867	100 [ 142.7]	123,943		130,000
d	(　 ) 152,102	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	146,654	100 [ 112.8]	130,012		137,000
e	(　 ) 267,440	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	271,373	100 [ 133.5]	203,276		214,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +34.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

郡山 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション素地の取引においては、賃貸収益性は重視されておらず、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,853,785,371	1,664,864,103	12	419,000	5,690.40	272,000	6,320.60
⑧開発法による価格	188,921,268 円　　　　（　 127,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -51　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,483 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,483.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
599.40 ㎡	6,320.60 ㎡	5,929.80 ㎡	390.80 ㎡	5,690.40 ㎡	ＲＣ・13F ( 72 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 40.4 ％）	（ 426.2 ％）	（ 399.9 ％）	（ 26.4 ％）	（ 90.03 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	37.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

419,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 419,000 円／㎡　　×　　 5,690.40 ㎡　　＝　　　　 2,384,277,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,384,277,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 272,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 280,160 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 280,160 円／㎡　　×　　　 6,320.60 ㎡　　＝　　　　 1,770,779,296 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,384,277,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 238,427,760 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,009,207,056 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	7 ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	22 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	27 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	29 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	190,742,208 円	( 8 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 160,929,201 円
	販売総額(2期)	1,716,679,872 円	( 72 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 1,330,255,233 円
	販売総額(3期)	476,855,520 円	( 20 ％)	×　　0.7604	（ 29 ヶ月）	＝　　 362,600,937 円
収入合計		－	－	－	－	1,853,785,371 円
支出	建築工事費(1期)	354,155,859 円	( 20 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 331,489,884 円
	建築工事費(2期)	354,155,859 円	( 20 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 301,634,545 円
	建築工事費(3期)	1,062,467,578 円	( 60 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 823,306,126 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	119,213,880 円	( 50 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 111,584,192 円
	販売管理費(2期)	119,213,880 円	( 50 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 96,849,356 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,664,864,103 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,853,785,371 円　　－　　　　　　 1,664,864,103 円　　＝　　　　　 188,921,268 円 127,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
郡山 -51　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 -51

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　眞宏

TEL.

鑑定評価額

196,000,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市堤下町２７番				②地積　(㎡)	1,483 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1	共同住宅ＲＣ15	高層マンションの多い文化通り背後の住宅地域	東9m市道、南側道	水道、ガス、下水	郡山 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 200 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

文化通り背後の市街地でも高
層のマンションが多い住宅地
域

街

路

基準方位　北、　９
ｍ市道

交通

施設

郡山駅南西方

1.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

郡山駅や商業施設、小学校に近接し利便性が良く、容積率も高く中高層マンションも見られる地域で、今後も現
状で推移すると予測する。年配の富裕層の住み替え需要等による分譲が堅調で、地価水準はやや上昇と予測。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 130,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は郡山市中心部及び県内主要都市の高度利用化可能なマンション適地としての地域。需要者の中心はマンシ
ョン開発業者で、立地条件や規模への選好性が強い。コロナ禍でも中心部において新規分譲マンションの供給が引き続
き行われており、販売価格も高位で推移している。年配の富裕層の住み替え需要等による分譲が堅調で、建設計画も継
続している。取引される価格帯が規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はマンション用地としての立地、規模等が類似する取引事例から試算され、不動産市場の実態を反映し実証的
である。開発法による価格は典型的な需要者であるマンション開発業者の観点から投資採算性を反映しているが、販売
期間等の予測に不確定要素も含む。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、開発法による価格
を比較考量して、マンション建設の動向や地域経済の状況を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心部において新規分譲マンションの供給が
継続して行われており、販売価格も高位で推
移している。コロナ禍の影響は顕在化してい
ない。

年配の富裕層の住み替え需要等によるマンシ
ョン分譲が堅調で、市中心部での建設計画が
継続しており、マンション需要がやや強含み
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２ -1	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西3m、角地		１住居 (70,200)
b	２３Ｋ１０ -11	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m市道、西3.5m、角地		１住居 (70,200)
c	２３Ｋ１０ -22	郡山市		貸家建付地	（　）	不整形	北12m市道、南6m、二方路		１住居 (70,200)
d	２３Ｋ２Ｙ -74	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
e	２３Ｋ４Ｙ -8	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、南8m、角地		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,102	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	146,654	100 [ 93.3]	157,185	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.1] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 28,336	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 66.8]	72,820	100 [ 71.3]	102,132		107,000
c	(　 ) 59,115	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	67,674	100 [ 62.6]	108,105		114,000
d	(　 ) 110,104	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	114,127	100 [ 86.5]	131,939		139,000
e	(　 ) 36,986	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 82.4]	97,223	100 [ 89.2]	108,994		115,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -33.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

郡山 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		周辺のマンションは分譲が主であり、自己使用物件が中心で賃貸物件の供給は少なく、高層共同住宅の賃貸市場が未成熟である。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

画地規模や公法上の規制等から、高層共同住宅の想定が可能なため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,885,024,472	1,692,051,161	12	417,000	5,690.40	274,000	6,320.60
⑧開発法による価格	192,973,311 円　　　　（　 130,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -51　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,483 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,483.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
599.40 ㎡	6,320.60 ㎡	5,929.80 ㎡	390.80 ㎡	5,690.40 ㎡	ＲＣ・13F ( 72 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 40.4 ％）	（ 426.2 ％）	（ 399.9 ％）	（ 26.4 ％）	（ 90.03 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	37.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

417,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 417,000 円／㎡　　×　　 5,690.40 ㎡　　＝　　　　 2,372,896,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,372,896,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 274,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 282,220 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 282,220 円／㎡　　×　　　 6,320.60 ㎡　　＝　　　　 1,783,799,732 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,372,896,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 237,289,680 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,021,089,412 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	7 ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	213,560,712 円	( 9 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 194,318,892 円
	販売総額(2期)	23,728,968 円	( 1 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 20,020,130 円
	販売総額(3期)	2,135,607,120 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,670,685,450 円
収入合計		－	－	－	－	1,885,024,472 円
支出	建築工事費(1期)	356,759,946 円	( 20 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 333,927,309 円
	建築工事費(2期)	356,759,946 円	( 20 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 306,742,202 円
	建築工事費(3期)	1,070,279,839 円	( 60 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 837,279,918 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	142,373,808 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 133,261,884 円
	販売管理費(2期)	94,915,872 円	( 40 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 80,839,848 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,692,051,161 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,885,024,472 円　　－　　　　　　 1,692,051,161 円　　＝　　　　　 192,973,311 円 130,000 円／㎡