別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -50 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 74,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市富田東５丁目３５番 ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道 郡山 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした比較的新興の 住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 郡山駅北西方 3.6km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部からやや離れた住宅地域。区画整然とした街並みの新興住宅地域に存しており、熟成度は増している 。その他、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市中心部及びその北部に位置する住宅地域一円。幹線道路背後に位置し、市内中心部への接近性も良 好なことから、中心部との位置関係が類似する物件との代替性が特に高いと考えられる。需要者は市内在住の一次取得 者が中心と考えられ、利便施設等への接近性も良好なことから、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯について、土 地は１，５００～１，８００万円程度、新築戸建住宅は総額３，０００万円台前半から中盤が中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は区画整然とした新興住宅地域内に存している。間口・奥行の関係及び規模等から、経済合理性を伴った賃 貸用不動産を建築想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかった。居住の快適性をより重視し、自己 使用目的での取引が中心となる戸建住宅市場では、現実に市場で発生した取引価格を指標として価格決定が行われるこ とが一般的であるので、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,800 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [103.0] 100 74,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐな か、個人消費、設備投資等一部持ち直しの動 きが見られるが、当市人口はやや減少傾向。 区画整然とした住宅地域で、住環境及び生活 上の利便性が良好な地域である。地域内及び 周辺において、特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.4 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％