別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -49 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市桃見台８８番２ ｢桃見台１４－１６｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に公務 員宿舎等が見られる 住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 郡山 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北傾斜地があり、小学校、高 校に近い住宅地域 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 郡山駅北西方 2.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に位置し、生活利便性に恵まれ、人気のある学区である既成住宅地域で、需要が根強いことから、 地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部の住宅地域である。需要者は市内居住の買替え及び一次取得者が中心である。当地域は北側 に水路が有り、北傾斜地であるが、人気のある学校が近く、生活利便性に恵まれた既成住宅地域で需要は根強い。中心 価格帯は土地で１，５００万円前後、新築の戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域はアパートも見られるが、居住環境等を優先する自用の一般住宅を目的とする取引が中心である。標準地は画地 規模が小さく、合理性のある賃貸住宅を想定することは困難であるため、収益還元法は採用しなかった。従って、本地 域及び類似地域における取引事例に基づき、実証的な不動産市場を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,200 円／㎡ [105.3] 100 100 [103.0] 100 [ 99.9] [103.0] 100 83,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引は堅調に推移しており、居住環境等 に恵まれている既成住宅地域は供給量が少な く、価格水準は強含みである。 北傾斜のある地域であるが、生活利便性に恵 まれ、人気のある学区の既成住宅地域であり 、地価は強含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％