別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -47 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市大槻町字北ノ山７番７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅を主 体とする郊外の住宅 地域 北西4m市道 水道、下水 郡山 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   180 ｍ、南    40 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地西部郊外の、農地等も 見られる住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 郡山駅西方 6.9km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部の西方に位置する郊外の既成住宅地域。近隣地域内及びその周辺は住宅地域として既に熟成している ため、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市郊外のうち、市街化区域内の住宅地域一円である。特に、市街地西側周辺部を中心とした住宅地域 との代替性が高い。需要者は市内居住の一次取得者が中心と考えられる。当地域は郊外に位置し、農地等も見られるが 、中心部外縁の値頃感のある物件に対する需要は底堅く、取引価格も堅調である。需要の中心となる価格帯について、 土地は７００～１，０００万円程度、新築戸建住宅は総額で２，５００万円前後が中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 街路条件がやや劣るため、前面道路の幅員並びに間口・奥行の関係及び規模等から、経済合理性を伴った賃貸用不動産 を建築想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかった。居住の快適性をより重視し、自己使用目的で の取引が中心となる戸建住宅市場では、現実に市場で発生した取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的 であるので、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,400 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [105.3] [102.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐな か、個人消費、設備投資等一部持ち直しの動 きが見られるが、当市人口はやや減少傾向。 街路条件がやや劣る、郊外の住宅地域である 。地域内及び周辺において、特段の変動要因 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％